利好接二连三！2024年房地产企业融资“大礼包”来了

近日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

对此，业内人士纷纷表示，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。

一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

1月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在回答提问时表示，近年来，一批突出风险点得到有效处置，金融机构经营整体稳健。去年以来，各部门和地方政府采取有效措施，积极化解房地产和地方债务风险。金融机构在金融管理部门的指导下，着力支持房地产企业特别是头部房企的融资渠道稳定。

“地方政府债务有很强的区域性，面临偿债困难的主要是少数欠发达地区，对于经济和金融总量的影响有限。人民银行将继续配合行业主管部门和地方政府做好相关金融支持和风险化解工作。”潘功胜提到。

潘功胜说：“近日，人民银行将联合金融监管总局出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。这份文件今天晚上或者明天晚上就会发布。”当晚，新《通知》便正式落地。

在贷款额度方面，《通知》显示，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，《通知》显示，经营性物业贷款的用途很广泛，可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。而且贷款期限比开发贷还要长，远比开发贷三年以内的周期要长。而且现金流良好的物业，其利率会比较低。

在风险管理方面，《通知》提到，商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。

李宇嘉认为，风险管理对商业银行过去一味的依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断。如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，从而实现房地产风险的防范和控制，从中也能厘清哪些房地产企业是优质的，这是房地产白名单诞生的唯一路径。对稳健经营和长期持有运营不动产的房企首先利好。

此外，《通知》还显示，中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

对于此次发布的经营性物业贷款新政，中指研究院研究副总监徐跃进认为，2024年，房地产政策以防风险为首要目标。他表示，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多地是用于置换存量债务。

加快推进城市房地产融资协调机制落地见效

除经营性物业贷款新政外，1月24日，中国人民银行还发布通知显示，自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%；自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，此次为2024年首次降准，降准力度较大。本次降准也将为市场提供更多长期资金，增加资金流动性，进一步降低资金成本，推动经济良好运行，同时，也将为化解房地产风险提供有利的资金基础，有利于房地产行业修复，稳定市场预期。

与此同时，央行将于1月25日下调支农支小再贷款再贴现利率由2%下调至1.75%。陈文静告诉记者，该货币工具利率自2021年12月后便未有调整，此次下调支农支小再贷款再贴现利率，可有效降低“三农”、小微企业融资成本，满足企业融资需求，也将有助于推动LPR下行。

在完善经营性物业贷款有关政策发布后，央行、金融监管总局进一步表态将加快推进政策落地，大力支持房地产产业。1月25日国务院新闻办举行的新闻发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。

他介绍，接下来，金融监管总局将指导金融机构用好用足现有的金融支持政策，继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求，为维护房地产市场平稳健康发展贡献和发挥金融力量。

肖远企提到，近期金融监管总局将从以下几个方面展开工作，一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。近期还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来。二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。三是继续做好个人住房贷款金融服务。四是指导和要求银行等金融机构大力支持重大基础设施、城中村改造、三大工程建设。