暂停12年后房企再融资恢复，证监会重启"第三支箭"支持楼市

作者：杜卿卿

11月28日晚间，证监会发布支持房地产市场“政策大礼包”，在股权融资方面推出调整优化5项措施。

具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。

“上市房企再融资暂停始于2010年10月份。当年4月，国务院发布了被称为‘新国十条’的通知，该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行‘新国十条’精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。”一位券商地产首席分析师对第一财经表示，此后房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

针对股权融资放开，此前业内早有预期。德邦证券地产首席分析师金文曦近日就预测，信贷、债券融资、股权融资“三支箭”将进一步释放。

恢复并购重组及再融资

一周前，证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示：“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

一周后，支持政策落地。证监会28日晚间宣布5项措施，涉及并购重组、再融资以及境外融资等多个方面。

具体来看，一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

“过去十二年间，境内上市房企基本失去再融资功能。这一次放开对地产企业而言是重磅利好。虽然大家此前已有预期，但证监会公布的举措十分具体，预计地产股还将进一步反映。”前述分析师对记者分析称。

促进房地产盘活存量

上述5项举措内容具体，目的也非常明确。

“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。”证监会新闻发言人28日晚间表示，证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

前述分析师对记者表示，此次放开并购重组，上市房企既可以并购企业也可以并购项目，资金用途也规定得十分详细，境内境外政策同步。

“但措施也有所保留，明确是限于盘活存量，不允许用于拿地拍地、开发新楼盘，旨在盘活存量。”他表示，同时政策继续鼓励用REITs盘活房企存量，并明确地产PE可以作为合格金融机构去盘活资产，鼓励权威金融机构来组织PE基金去处理项目。

近期地产融资“三支箭”连发，为房地产市场恢复发展提供极大支持。“信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的‘三支箭’。2018年央行等监管机构通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资，债券融资作为政策组合中的‘第二支箭’，可帮助改善民企融资环境，缓解民企信用收缩问题。”金文曦分析称，房地产行业信用收缩，“第二支箭”协同“第一支箭”，促进民营房企融资修复。而伴随政策进一步推进，他预计股权融资端也将进一步松绑。

据记者了解，房地产再融资暂停始于2010年国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)。其中要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，明确“商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

前述地产分析师告诉记者，彼时房地产市场利润率高、稳定性强，涉及上下游企业多，资金倾向于向房地产市场倾斜，这就会导致对其他实体产业融资能力的挤压。而且，房地产融资越多，拿地越猛，房价就会越高。

在2015年前后招商蛇口吸收合并招商地产、绿地控股借壳上市A股时，业界对A股重启房企融资重新抱有期待。不过，2016年8月证监会回应“收紧房地产上市公司再融资政策”一事时再次重申，“自2010年以来就一直实施，并非新政”，明确了房企再融资政策并未全面恢复。

不过，伴随近期监管部门接连出台地产融资支持举措，业界对地产股权融资放开也早有预期，易会满一周前的发声，也让业界对股权融资松绑更加期待。此次证监会公布5项措施，则标志着地产融资“第三支箭”正式落地。