监管层再提降首付、降利率，预计未来信贷政策有望进一步宽松

11月21日至11月23日，2022金融街论坛年会在北京金融街举行。“一行两会”主要负责人对房地产再表态，其中重点提到“一城一策”、降低个人住房贷款利率和首付比例、支持刚性和改善性住房需求等。

在业内人士看来，此次监管层的表态，是对房地产业地位的再明确，将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场。此外，在稳地产的背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。

用好“一城一策”，支持刚性和改善性住房需求

在2022金融街论坛年会开幕式上，央行行长易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，人民银行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，这表明监管层认为，房地产对经济发展具有重要意义。对房地产业地位的再明确，将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房地产在产业链和宏观经济稳定中的地位很高，这种高地位决定了房地产必须要保、必须要稳、必须要好。因此行政监管部门的表态也决定了后续金融政策将持续发力，助力房地产市场健康发展。

同一天（11月21日），人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。其中强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。而在保持房地产融资平稳有序上，提到支持个人住房贷款合理需求。

降首付、松限购，需求扩围“稳市场”

事实上，稳市场在房地产行业由来已久。早在2021年上半年之前，所谓“稳市场”，是防止过热。但是，自2021年下半年以来，房地产市场出现下行，与上半年相比，可谓冰火两重天。

市场下行的状态持续至今年。在供给端，开发商资金紧张，债务违约不断出现。继而个别楼盘交付延期，有的地方还出现了烂尾楼现象，甚至有的地方出现业主“强制停贷”。与此同时，在需求端，居民消费意愿下降，市场预期走低，很多地方的商品房销售额出现明显下滑。

据国家统计局最新数据显示，今年1-10月份，全国商品房销售额约10.88万亿元，同比下降26.1%；商品房销售面积约11.12亿平方米，同比下降22.3%，其中，住宅销售面积同比下降25.5%。

对于当前的房地产市场形势，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，稳住房地产市场对于稳定宏观经济至关重要，前期政策以资金供给端和低等级城市销售端为主，后续稳住市场的政策重心，或许转向高等级城市地方政府与住建、发改、财政等相关部门的共同配合。

在杨畅看来，后续地产政策要更加重视需求端。现阶段已有包括杭州、成都、西安在内的部分省会城市展开相关工作。

比如，11月19日，西安再一次调整楼市限购政策，缩小了限购区域，并将限购松绑的对象延伸至外地户籍群体；11月18日，成都也对限购区域做出调整，除高新南区外，中心城区统一为一个限购区域。

对于昔日热点的二线城市也在持续优化楼市政策，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，整体来看，部分热点城市优化楼市政策，将起到带头示范作用，释放稳楼市、稳预期的积极信号；同时，优化楼市的政策也将提升市场信心，有利于地方住房市场持续向好恢复。

除了优化限购之外，降低首付、调整贷款利率同样是当前稳定市场的举措。

从房贷利率来看，5月、8月，人民银行分别下调过五年期贷款市场报价利率（LPR），目前降至4.3%。此外，人民银行、银保监会还将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

在上述政策的推动之下，贝壳研究院发布的数据显示，11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较10月下降3个基点，创历史新低。有18城首套房贷主流利率降至“3字头”。

各地在降低首付上倾注的力量同样不少。据中指研究院统计，目前，石家庄、温州、赣州、重庆、南宁、兰州、宜昌、张家口、廊坊、贵阳等80余地已将首套房商贷首付比例降至20%的下限。11月11日，热点城市杭州调整了实施5年之久的“认房又认贷”政策，纯商贷客户首套房认定条件调整为“认房不认贷”。

除了商贷之外，据不完全统计，截至目前，年内已有超30个城市下调了首套个人住房公积金贷款利率的政策。接下来，预计调整的城市将会继续扩围，不仅调整首付比例，而且调整“认房又认贷”也将会成为趋势。

在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。

业内：未来住房信贷政策有望进一步宽松

对于未来的市场走势，陈文静表示，近日，核心城市政策出现松动，最为明显的是，比如北京调整通州台湖、马驹桥地区购房政策。在市场信心较为脆弱的当下，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，在稳地产的背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。比如此前发布的“金融支持房地产16条”提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间。

值得关注的是，在稳市场过程中，政策不仅在需求端发力，也在不断稳定供应端，比如纾困房企，强化“保交楼”，这无疑将加速市场重拾购房信心。