房贷利率创20年低点，有地产债单日暴涨47%

部分绩优房企发行的地产债在经历了近两月的颓势之后，终于迎来反弹。8月22日，地产债整体走强，碧桂园等头部房企先前跌幅较大的债券，都录得了不同程度的上涨，收益率相对大幅走低。

数据显示，截至8月22日收盘，“21碧地01”涨超47%，“20世茂06”涨近20%，“20旭辉01”涨近12%。此外，“20世茂G4”涨超7%，“20碧地01”和“21大华01”涨超6%，“15远洋05”涨超5%。

不过，机构对于地产债仍然保持着高度谨慎的态度，有公募基金相关人士向第一财经表示，暂时并不建议投资者参与低价房企债券博弈。

LPR下调提振市场信心

具体来看，“21碧地01”的发行人为碧桂园地产集团有限公司，公募发行，发行价格为100元，发行规模和当前余额均为20亿元，起息日2021年3月12日，到期日2026年3月12日，每年付息一次，票面利率（当期）4.8%。8月22日，该债券成交500万手，成交总额294万元，收盘价格为58.96元，较前一个交易日的40元上涨47.4%。

“20世茂06”的发行人为上海世茂建设有限公司，公募发行，发行价格为100元，发行规模和当前余额均为27亿元，起息日2020年8月27日，到期日2025年8月27日，每年付息一次，票面利率（当期）3.9%。8月22日，该债券成交40万手，成交总额8.6万元，收盘价格为21.59元，较前一个交易日的18元上涨19.93%。

上述两只涨幅较大的债券此前均经历过大幅下跌，在今日大幅上涨之前，上述两只债券的价格不及发行价的一半，收益率较高。

对于债市走强的原因，市场上有不少声音认为，与今日LPR的下调有关。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率（LPR），将一年期LPR从3.70%下调至3.65%，将五年期LPR从4.45%下调至4.3%。

值得注意的是，本次已是今年以来LPR第三次下调。本轮降息后，5年期房贷利率创近20年最低水平。按贷款300万30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，购房者每月的房贷成本降了270.09元，30年房贷将少支付近10万元。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，今日LPR下调，尤其是5年期LPR较大幅度的下调，明显是指向按揭贷款等中长期贷款，这无疑会利好楼市，有助于扭转和恢复房地产市场的信心。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这次降息对刚性需求和改善型换房需求，都有比较大的促进作用。与此同时，李宇嘉也表示，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。“收入不稳甚至下行，预期不振，即便降息能省下几百元，多至一千元的月供，也难以真正提升大家的购房积极性。”

机构对地产债仍谨慎

另外，柏文喜还表示，地产债走强，与近期市场传闻国家层面拟以中债信用增进投资公司为优秀民营企业发债融资提供连带担保增信措施直接相关，也和各地政府不断出台的房地产行业宽松措施、促进楼市回暖的政策、推进“保交楼”的创新措施等积极因素有关。

柏文喜表示，地产债开始走强，意味着地产债投资风险的降低，这确实是投资者入手地产债的较好的时机。

不过，市场上也存在反对的声音，有市场人士并不建议投资者参与低价房企债券博弈。从市场面来看，地产债在22日的反弹能否持续，目前还不得而知，盘面上，各债券价格也出现了显著分化，尽管部分地产债价格大幅反弹，但仍有债券价格下跌，比如“15世茂02”跌近25%，“21龙控02”跌5%。

在第一财经记者采访的多位机构投资人士看来，部分房地产企业债务违约带来的负面效应很可能继续发酵，目前来看依然不容乐观，但市场出清后也有一定的“供给侧改革”效应，“活下来”的房企市场份额有望提高，资质较好企业的债券也可以逐步适当布局。

上海某知名公募基金相关人士向第一财经记者表示，前段时间以金地、碧桂园、龙湖为代表的绩优房企债券价格下跌，主要有两个原因，一是房地产销售复苏偏弱，销售复苏的不确定性加大，房企经营现金流承压；二是2021年四季度开始的房企流动性危机目前尚未得到有效遏制，房企再融资压力增大，以民营、混合所有制房企最为突出，其债券价格大幅下跌又进一步加大再融资困难。

因此，该公募基金人士表示，在销售未看到明显好转以及房企流动性危机未得到有效遏制的情况下，房企债券价格下跌有进一步传染的可能性，民营、混合所有制房企以及弱资质国企债券价格波动大概率仍将持续。

一位海外债券基金经理向第一财经记者表示，对房地产来说，“去杠杆”效应下，不仅仅是美元债融资变得困难，甚至表外融资、供应链融资都遭遇困局，即使是房子可以卖，卖掉的钱也不一定首先用来还债。目前来看，研究房地产企业的财务报表，是需要核查清楚真实的表内和表外负债，单看财务报表的负债并不完整。

广州某私募人士则认为，目前相当于房地产领域的“供给侧改革”，类似前几年传统资源行业的供给侧改革，活下来的企业后来发展得都可以，拥有更大的市场份额，商品价格也上行。但对房企来看，这种“供给侧改革”的将来结果依然是一个未知数，不可以盲目跟前几年的上游资源企业类比。