21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
在北方区域，人们对远洋是有着“滤镜”的，这家曾经稳居全国TOP20的房企，近年来每每被谈起几乎都伴随着对其“掉队”的惋惜。
3月23日晚间，远洋集团公告了2021年年报，财报数据显示，2021年，远洋集团实现协议销售额1360.6亿元，同比微涨4%，营收达成642.47亿元，同比增长14%。
放眼望去，那些在“千亿时代”曾把远洋甩在身后、加杠杆猛冲的企业开始降速，其中几家甚至不得不谨慎面对“活下去”问题的时候，远洋能够交上微涨的业绩，已经很不错了。
在这个外界不再关注规模的节点上，再来看远洋的成长，剖析这家稳健型房企的发展路径，似乎反倒比从前显得更恰当一些。
关于规模、利润、融资等切面，关于是否“慢也有慢的好处”，这些话题在远洋的身上演绎得相对明显。比较“安全”的财务报表背后，亦隐藏着利润率持续走低、负债率上升的问题。
如今全行业进入“黑铁时代”，公认开发业务已经见顶，探索“新发展模式”成为未来出路。在这样的背景之下，远洋虽然不会被“高杠杆”问题困扰，却也需要解决成长性问题。
后千亿时代
规模之于远洋，一直以来都是绕不过的提问。前几年房企以“千亿”决高低的时候，远洋的千亿时刻来得比较晚，远洋集团董事局主席李明曾经多次给出过“规模不是最终目的、利润才是”的答案。
但远洋对规模并非没有渴求。2017财年的年度业绩发布会上，李明曾感慨说：“我要早5年做房地产，早5年到远洋地产，远洋早过3000亿了，就差那么点时间。”
那一年，已经有17家房企达到了千亿业绩，远洋当年的销售额是705.6亿元，彼时的李明表示：“2018年的销售额一定能突破1000亿元，未来三年的销售额都能保持50%的增幅。”
2018年，远洋终于跨过了千亿门槛，增速却未能如愿保持。
2019年，远洋的销售目标是1400亿元，但只实现了1300亿元的销售额，当年去化率不到60%。
2020年，远洋将目标调低至1300亿元，最终平级过线，实现销售额1310亿元，增速为1%。
2021年，远洋的销售目标是1500亿元，1360亿元销售额达成了年度目标的91%。考虑到2021年下半年房地产市场整体下滑，房企资金承压、甚至部分出现流动性危机，远洋的表现也算及格。
原本跨过千亿意味着更大的空间和涨幅，但如今“高杠杆-高周转”模式难以为继，相对于规模，“健康活着”成为第一选项，超出千亿并不多的远洋财务报表不算难看。
资产总值较2020年增加8%至2812.52亿元，公司拥有人应占权益增加3%至550.74亿元；“三道红线”保持绿档。
保证“安全”的前提下，远洋的开发投资也保持了正常的节奏。报告期内共获取25个开发项目，新增土储571万平方米，总货值超过800亿元，另外获取17个物流和3个数据中心项目，包括10个已建成的项目，总建筑面积143万平方米。
收并购市场方面，2021年7月，远洋40亿元收购红星地产70%股权的交易也让市场关注到了这家略保守公司的出手阔绰。远洋3月原本计划以10.3亿元获取红星地产18%的股权，最终成交方案一下子多了30个小目标，其中透露的野心可见一斑。
曾经扎根京津冀区域的布局一直被认为是远洋的局限点，未能在华东、华南形成气候也被认为是其销售增速缓慢的主要原因。为了改变这一情况，2020年，远洋集团正式开启了“南移西拓”策略，向长三角、珠三角两大区域和武汉经济圈、成渝经济圈拓展。
2021年，远洋的开发项目“南移西拓”区域占比近70%，华东、华南、华中和华西区域的销售额占比从去年的51%上升到了61%。
但如果放长眼光来看，房地产行业在2021年正式进入“黑铁时代”，企业需要开发、经营、服务并重，远洋在年报中也提及未来将是微利的时代，这也意味着，只靠开发物业增长带来的空间已经无法支撑企业更长远地走下去。
2021年，远洋的物业开发业务营业额为551.3亿元，依然以85.8%的比例保持着最大的营收占比。如何回答未来的成长性，远洋还需要更多证明。
算未来的账
过去数年间，远洋因其国企背景和险资大股东等光环，融资成本保持在较低水平，这也是其走“安全稳健”路线的底层保障。
2021年，远洋集团保持了这一特点，综合资金成本从去年的5.1%进一步降低至4.96%，处于行业内优越位置。
从债务结构上看，1年内到期负债占比20%，1-2年内到期负债占比19%，2-5年内到期负债占比50%，5年以上到期负债占比11%，短期贷款占比低，整体债务到期分布较为均衡。
远洋并非没有烦恼，其毛利率和归母净利润走低的态势还在继续。
2021年，远洋的毛利率进一步下滑至18%，是近5年的新低。不过受运营成本增加的影响，毛利率下行几乎是行业趋势。据中信建投数据，2021年上半年，28家港股房企的平均毛利率为22.64%，较2020年同期下降了4.7个百分点。远洋2019年-2021年的毛利率分别为20.1%、18.5%和18%，2021年的下滑与土地成本增加、建筑成本增加有关，其2021年的销售和市场推广费用也增加了29%。
近5年间远洋归母净利润的下滑也比较明显。2017年-2021年这一数据分别是51.51亿元、35.74亿元、26.56亿元、28.66亿元和27.29亿元。
关于归母净利润的下降，远洋解释为销售成本增加、投资物业估值减少、运营费用增加等变动的综合反映。Wind数据则显示，远洋近年来的归母净利润与少数股东权益之间差异越来越小，逐步从2017年的51:11缩小到2021年的27:24，或许因合作项目增加，远洋的权益占比随之缩小。
梳理远洋的战略可以发现，近年来选择深耕一二线城市，这也意味着远洋需要为更高的地价寻找合作方，李明在2017年就曾表示过，“为了不放弃地价高企的区域市场，会更多选择与其他房企组成联合体拿地。” 不过归母净利润下滑在今年也是房企的共性问题，市场会在一定程度上给予理解。
抛开财务报表的数字游戏，房企如何增加归母净利润确实是一项挑战，远洋在年报中表示，管理层将继续专注于提高股东回报，并以此为日常工作目标。
另一方面，远洋也未能完全超脱于融资收紧的影响，2021年其净负债率从55%大幅上升到85%。远洋方面称为应对极端行业风险，适当增加了开发贷的支取以保障后续的财务稳健。
2021年11月18日，国际评级机构惠誉曾将远洋集团展望由“稳定”下调至“负面”，惠誉表示，远洋集团负面展望是由于该行预计其净负债比率会维持在40%以上。
不过远洋表示，得益于其境内外融资渠道的通畅，截至2021年底尚未使用的融资额度约为2322.3亿元，预计2022年适度放松的宏观政策叠加公司审慎的财务管理，将有利于远洋争取保持净负债率平稳。
行业整体不易，“去杠杆、防风险”的大背景下，远洋能否凭借稳健的财务状况继续“行稳致远”，甚至是在稳健房企占据C位的当下走出一条弯道超车的路，时间也许会给我们答案。
本文来源：21世纪经济报道
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