实探深圳写字楼市场：空置率回落 竞争依旧激烈

走在深圳街头，你会发现许多写字楼外立面都挂着“全球租售”、“租赁热线”等巨幅租售广告。过去，深圳住宅和写字楼市场给人的印象一边是供不应求，一边却供大于求。不过，这种“反差”在2021年似乎发生了变化：住宅市场有所降温，甲级写字楼市场空置率在过去三年屡创新高之后出现积极变化。

罗湖笋岗，可谓深圳新兴甲级写字楼片区的缩影，经过近几年的城市更新，笋岗片区正从过去的“仓库区”变化为新兴商务区，大量写字楼拔地而起并投入使用，写字楼之间的竞争也异常激烈。

“同一条马路两旁就有四五栋写字楼同时招租，所以许多写字楼项目都趁着岁末年初推出特价单位，价格较去年年初优惠10%左右。”从事写字楼租赁的陈经理告诉记者，“这几年周边的写字楼大量入市，租金很难涨起来，像笋岗片区的地标宝能中心，现在多套写字楼单位的租金仅在每平方米120元左右。”记者在当地实探发现，宝能中心、华润笋岗中心、深业泰富广场、物资置地大厦、招商中环等写字楼陆续入市，为了缓解去化压力，开发商也将目光投向大宗交易，近几年笋岗片区就诞生了多宗写字楼大宗交易，买家包括开泰银行、中国人民保险集团、浦发银行等。“不过，一些买家用于自持，但也有用于投资，所以还是会放出来用于租赁。”陈经理说。

在多数业内人士看来，深圳的写字楼曾经出现过两极分化，一方面部分品质较低写字楼降低租金吸引中低端租客，另一方面则是高品质写字楼选租客。这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式：一类是由民企主导的分割散售，另一类是统一业权、管理相对较好的只租不售。不过，现在许多大型开发商的写字楼也都纷纷分割散售。有房企营销部人士告诉记者，现在许多房企手上并不缺写字楼，积极对外出售也能缓解当下的资金压力。

作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售状况可谓行业晴雨表。“金中环在疫情前最高租到每月每平方米250元，现在许多单位的租金价格只要150元。”张经理是福田CBD区域的资深写字楼中介经理，他介绍说，“一些二房东模式的写字楼品质不高，租金优惠会比较明显。过去，一些高品质写字楼通常会挑租客，现在门槛也放低了。”

除了优惠的租金，优惠的政策也成功吸引不少企业入驻。以过去曾被市场热议的深圳前海片区写字楼市场为例，在前海提供租金优惠的归巢计划和产业挂牌补贴等政策影响下发生了积极的变化。戴德梁行的数据显示，前海片区是去年办公租赁需求热点区域，2021全年吸纳量29.4万平方米，占全市甲级写字楼的43.8%，持续高居各片区之首。

而多家机构最新发布的数据也显示，深圳甲级写字楼的空置率出现回落的现象，净吸纳量创多年新高。据戴德梁行统计，2021年深圳甲级写字楼的吸纳量达67.26万平方米，同比增长66.8%，这一吸纳量是最近五年间第二高峰。第一太平戴维斯的数据显示，在租赁需求强劲增长的背景下，深圳甲级写字楼平均空置率自去年年初以来连续四个季度持续下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，为过去两年多以来的最低值。仲量联行发布的最新报告显示，深圳甲级写字楼空置率回落至20.3%，同比降低5.2个百分点。

空置率走低，和去年深圳甲级写字楼“去库存”的市场特点似乎也有关系。戴德梁行华南区项目服务部主管及董事杨薇认为，2021年深圳办公楼竣工项目不少，但除去产业扶持、企业自用等非市场化项目，最终投入使用的高端物业供应较为有限。此外，2021年以来，深圳政府在写字楼审批环节上有所控制，审批收紧有效牵制了市场整体供应。与此同时，为避开写字楼招租难等问题，一些开发商也放缓了入市步伐。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，深圳写字楼市场在一定程度上反而受到疫情的“刺激”，新经济类企业发展迅速，带来了大量的新增吸纳。