房地产业迎史上最严监管时代

房地产最严监管时代已然来临。

就在刚刚过去的两天，中央层面从国务院，到央行、住建部等多个部委，就房地产行业密集发声，对下一阶段保障性租赁住房和房地产调控工作作出部署，再次强调“房住不炒”，释放出调控继续从严的强信号。

从国务院及各大部委的表态来看，几乎涵盖房地产市场方方面面，包括土地端、金融端、房地产市场秩序整治等。其中，加快发展保障性住房再次被放到首位、继续加强房地产金融管控，引发业内热议。

多位房企人士向财联社记者表示，监管层对房地产行业的调控，呈现出越来越精细化的趋势。在房地产长效机制不断完善的情况下，未来市场将以“稳”为主，过去房企高杠杆扩张的情形已难再现。

房地产行业被全方位监管

7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话。韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。

韩正副总理还表示，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

“国务院此次会议有非常明确的定调，即要重视上半年出现的新情况和新问题，因此管控涉及到房地产各个领域和细分市场，很大程度上将使各地调控继续趋严，进一步推进住房市场的健康发展。”鲸平台专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

同日，央行和住建部也分别就房地产调控公开喊话。据央视报道，中国人民银行方面表示，近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。

住建部房地产市场监管司司长张其光则表示，要会同有关部门，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业“三线四档”融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

在土地方面，张其光指出，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

随后在7月23日，住建部等八部门联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出力争3年内实现房地产市场秩序明显好转，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四方面问题。

“八部门分别为住建部、国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办。从前期土地获取、开发、买卖、租赁以及后期的物业服务，涉及过程中的广告宣传、交易税费、资金来源等均将展开整治，至此房地产秩序综合规范治理形成完整闭环。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

“两天内中央密集发声为下半年房地产调控定调，那就是全面落实房地产长效机制。”中国指数研究院一位高层告诉记者。

“面对新情况新问题，下半年房地产调控力度或将进一步加强，热点城市调控将延续常态化趋势。”上述中指研究院高层称，土地市场升温的城市将加快优化后续地块土拍规则，长三角部分热点城市短期内调控升级预期上升。

业内专家表示，监管层正全方位对房地产行业加强管控，包括加快发展保障性租赁住房，加强房地产金融监管，地方楼市调控延续常态化趋势，加快完善稳地价机制等。在此背景下，房地产行业的大逻辑正悄然生变。

“加强房地产金融管控”意义重大

在7月22日韩正副总理的讲话中，“要牢牢抓住房地产金融这个关键”尤为引人关注。

而随后央行和住建部的表态，分别提到“加快建立健全房地产金融管理长效机制”及“下一步还将加强房地产金融管控”。

上述中指研究院高层认为，从监管层的表态来看，预计下半年“三线四档”融资管理将逐步扩大试点范围。严跃进也表示，后续房地产金融方面的政策预计继续收紧。

去年以来，监管部门在房地产金融监管方面动作不断。不仅针对需求端，在8月开展了房企融资“三道红线”试点，对供应端的政策也有所收紧。2020年末，央行、银保监会下发关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，为银行设定了房贷规模的“两道红线”。

“与以往屡次强调金融之水不要流入房地产不同，从‘三道红线’开始，房地产金融侧的管控开始进入到精准化阶段，其特点是管控有目标、落实有进度、操作有保障。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

房企融资新规落地后，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营逐渐趋于稳健。

根据贝壳研究院统计，在涉房融资收紧下，2020年100家上市房企中40%房企实现成功降档；绿档房企数量达到29家，较2019年的12家增长过半。

“从企业维度，‘三道红线’如果扩大试点，此前过度依赖高杠杆拿地的粗放式增长，将面临很大挑战。在密度较高的调控周期内，对企业运营管理提出越来越高的要求。”一位福建房企市场部经理曾在接受记者时表示。

对于房地产贷款集中度管理，央行方面表示，这项制度既是房地产长效机制的重要组成部分，也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容。实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

最新数据显示,6月末人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点,其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。

此外，财联社记者此前曾独家报道，今年以来部分房企出现商票未能按期兑付现象。对此，监管部门已将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

业内人士认为，无论是“三道红线”，还是房地产贷款集中度管理制度，都宣告了房地产金融红利时代将终结。预计今年下半年房企资金面收紧趋势不改，高杠杆扩张时代已一去不复返。