北京首例危旧楼改建 实现哪些突破？

CBD高层建筑群西侧，紧邻着一片建成于上世纪50年代的老旧居民社区，一路之隔，新与旧、高与低，形成强烈的反差。

但就是在这片老旧社区里面，正发生着惊人的改变。3月17日，光华里5、6号楼在彻底拆除后正式开工建设，这不仅意味着两栋旧楼迎来彻底的重生，其拆除重建、合居变独居及建筑模式、制度措施、工作机制的创新等，也是北京危旧楼综合整治史上的新突破。

通过光华里5、6号楼的试点改建，产权方也是实施主体的首开集团，正在积极探索一条北京危旧楼改建的新路径。

一次事故，老危旧楼迎来命运新转折

3月17日，记者来到光华里5、6号楼所在的位置，拆后已是一片平地，四周被围挡围着，开工之后，工作人员进行测量放线等一系列工作，或许用不了多久，原地将有两栋新建筑拔地而起。谁又曾想，拆除前，在寸土寸金的CBD，这两栋楼被判定为危楼。

“每天都担惊受怕。”这是住进光华里5号楼三十余年的于先生最近几年的真实感受，“楼板是木地板，没做防水层，漏水严重，2014年那会儿，我们厕所就遭殃了，重新进行了加固。不止于此，卧室上方的楼板能清晰地看到下沉变形。”

随着时间流逝，老旧小区的居住问题特别是安全问题日益凸显。对于光华里5、6号楼来说，2019年的一次楼板坍塌，令这两栋楼的命运迎来了大转折。

2019年8月30日，光华里5号楼发生木质楼板脱落，击穿二层楼板后掉落至首层，严重危及居民安全。事发后，朝阳区政府高度重视，指示区住建委、建外街道立即启动应急工作预案，进行居民疏散安置等，首开集团作为非经资产接收单位也第一时间参与，会同各方商讨综合整治方案。

北京首例“原址重建”，方案修改10余次

如何整？怎么改？在此之前，北京老旧小区综合整治以改造为主，而危旧楼则大都是修缮加固的方式。对于首开集团来说，即便其非经平台承接了3000多万平方米老旧小区，拥有改造经验，但是危旧楼的原址重建，也是一次新的挑战。

首开集团非经事业部非经管理部部长王劲松告诉记者，经过研究，2019年12月23日，光华里5、6号楼确定采用原拆重建的处置方案，次年4月10日，设计方案基本定稿。

但是，重建方案的设计并非一蹴而就。首开集团下属企业首华建设物业部李锐透露，方案前后总共修改了十余次，最核心的问题是在不能增加建筑面积的前提下，变合居为独居，增加独立卫浴、厨房后，原有居室使用面积会被减小，导致绝大部分住户并不同意前期的改建方案，政策与需求间很难平衡。

“转机就是‘178号文’的出现，允许适当扩建。”李锐如是说。2020年7月1日出台的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（简称“178号文”）明确指出，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。

历时16个月，80余次入户动员宣传

根据“178号文”，改建项目要充分征求居民意见，其中改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意，项目方可推进。

虽然光华里5、6号楼仅36套住宅、58户居民，但是改建方案收到了居民强烈的不同声音。

居民的担忧是什么？光华里社区党委书记张秀伟告诉记者，最大的顾虑是能不能回来，几年能回来，因为他们担心房子拆了，承租权就回不来了。

在党建引领下，首华建设物业部配合建外街道、光华里社区开展了为期16个月的群众工作，超过80次的入户动员宣传。

如何说服这些居民？“首先是告诉他们，这是个惠民工程；第二是承诺拆了保证能回来，楼层、户型位置不变，还能改善居住条件；第三是适当增加一点面积。”张秀伟说，当把他们最关心的问题解决，心结也就解开了。

经过多次调整与优化，改建方案赢得了居民的支持，第二轮的协议签订率三天达到100%。

项目从拆除到开工，仅用了两个月时间。据悉，在改建工作的推动与落地中，朝阳区住建委等起到了关键性作用，协调政策关系、进行上下级连接，使项目得以较快开工。

合居变独居，砖结构变身装配式钢结构

“首开集团发挥了自身的专业性，使得解决方案更先进，解决了老百姓(603883,股吧)的痛点。”首华建设总经理助理陈长青如是说。

随着开工建设，一年后5、6号楼或将迎来交付。改建后的新居长什么样？根据最终的方案，新居、旧居相比，最大的改变是在不增加房屋套数的前提下，合居变分居，终止了多年共用卫生间、厨房的状态。

为了提升居住品质和居住体验，李锐还表示，方案由原先三单元框剪结构改建为三层钢结构坡屋面住宅楼，最大程度增加居民的套内使用面积。

方案还有哪些亮点和突破性？李锐介绍，部分楼体使用装配式结构，具有安全可靠、抗震性能好、安装简单、可循环利用等优势。此外，光华里5、6号楼的改建中还在资金使用、制度措施以及工作机制上进行创新。比如资金使用上，市区两级政府、产权单位承担主要成本，3户已购公房居民承担扩建成本。而在制度措施上，此次旧楼改建形成了“简易低风险项目”“外套式加固”的规划申报和审批立项流程，缩短了项目周期。

2021年北京市政府工作报告提出，积极引入社会资本参与，更新改造300个老旧小区、7处危旧楼房。对于首开集团来说，光华里5、6号楼的改建试点，改善了居民居住环境，提升城市发展质量，也为北京以危旧楼房改建的方式进行城市有机更新趟出一条新路子，形成可供其他项目借鉴的标准与范本。

企业履责点评

首开集团参与北京市首个危旧楼改建试点项目，凝聚各方智慧，积极摸索一条符合首都特点的危旧楼改建路径。在老旧小区综合整治这项民生工程上，首开集团不断总结推广“首开经验”，多点探索美好社区建设，改善居民居住环境，提高群众生活品质；推动城市有机更新，提升城市发展质量，体现了国企的责任与担当，树立了行业典范。