“三道红线” 下龙头上市房企普遍“降档”

截至目前，A股、H股两市发布2020年业绩报告的上市房企已逾20家。从年报披露情况看，2020年下半年以来，“三道红线”融资监管政策高压下，龙头上市房企报告期内在控杠杆、降负债方面普遍“降档”成功。

去年8月，住建部、央行等部门联合推出针对重点房地产企业资金监测和融资管理的新规定。监管部门通过设置“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红－橙－黄－绿”四档进行管理。在监管要求下，上市房企下半年开始积极降低杠杆水平，但各家企业负债水平不尽相同。从近期公布的2020年业绩报告来看，龙头上市房企在疫情影响叠加融资监管高压之下，表现出更强的韧性。通过较强的风险管控能力，普遍让公司杠杆保持在行业低位。

3月25日，碧桂园发布年报显示，2020年净负债率下降至55.6%。这一数字明显低于2020年百强房企净负债率均值的94.6%。截至报告期末，碧桂园有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点。3月23日，招商蛇口发布2020年度报告显示，截至期末公司资产负债率（剔除预收款）为58.84%，净负债率为28.81%，现金短债比为1.23，三项指标均满足监管要求。

贝壳研究院针对上市房企2020年业绩报告的监测统计显示，2020年融创中国“三道红线”各项指标成功由红变黄。期内，融创中国剔除预收款后的资产负债率为78.3%，较上年同期下降约5.6个百分点；净负债率为96.0%，较2019年末大幅下降约76.3个百分点；非受限现金短债比为1.08，较上年同期提升约0.51。由此，融创中国2020年全年较2019年末“三线全踩”的情况大为好转，成功实现降档。

此外，中国金茂2020年各项指标也全部达标，成功跻身绿档房企之列。报告期内，金茂剔除预收款后的资产负债率为66%，较上年同期下降8个百分点至达标；净负债率下降为53%，较上年同期大幅下降32个百分点。由此，截至报告期末，金茂成功降档，进入“零踩线”房企行列。

不仅如此，2020年绿城中国通过多赛道发力，“三道红线”当中仅一项指标超出阈值，较2019年改善明显；佳兆业在2020年也实现由橙转黄，相比2019年末，净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1提升至1.56；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。公司预计2021年将实现全部达标。

中国指数研究院认为，在行业环境趋稳、监管强化、企业发展降速的市场背景下，房地产行业进入全面竞争时代。行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变。在城市化和经济增长驱动下，市场仍有向上发展空间，改善型需求积极释放成为房地产市场需求的关键支撑。

中泰证券分析称，监管政策本质上是针对不同负债水平的房企的有息负债规模进行约束。该机构预计，政策环境将驱动龙头房企稳杠杆提周转，提升经营质量。尤其是已经处于绿、黄两档的房企，依靠稳健的经营风格，有望通过逆周期补充高质量的土地储备。