又到拼命冲业绩时 近四成房企年度目标悬了

临近年末，房地产开发商即将迎来年度销售的验收时刻。

从前11月的销售情况来看，各大房企目标完成率分化明显。克而瑞数据显示，截至11月末，设置了业绩目标的部分房企中，约有近6成房企的目标完成率达到90%以上，而去年达成这一完成率的房企有近7成。

近6成完成90%以上销售目标的房企中，有滨江、恒大、越秀、时代、金茂五家房企在11月提前完成了全年目标。

滨江集团是五家房企中目标完成率最高的房企，前11月累计销售额为1183.8亿元，达到千亿销售目标的118.4%。不过，滨江集团的年度销售目标设置的也十分保守，相比2019年1120亿元的销售成绩还下降了11%。

推出大规模营销折扣的恒大，毫无悬念地提前完成了全年6500亿元的销售目标，前11月累计销售额达6855.9亿元，同比增长约18%。

越秀地产和时代中国前11月累计销售额分别为850亿元和835.9亿元，年度目标完成率分别为106%和101.6%。

五家达标房企中，金茂所设定的年度销售目标增幅最高，要求同比24.4%到2000亿元。前11月，金茂累计实现合约销售额2003亿元，同比增长35.14%，目标完成率达100.2%，是除恒大之外，第二家完成年度销售目标的TOP15房企。

在今年3月的业绩发布会上，金茂总裁李从瑞曾透露，集团提出了3年逐年增长的业绩目标，2020年2000亿元、2021年2500亿元，2022年3000亿元，公司现有货值准备充足，按计划完成目标没有问题。

随着疫情得到控制，购房需求得到释放，新房市场从3月底开始逐步回暖，其中一二线和长三角恢复较快，热点城市如杭州、南京等城市更是万人摇项目频出。

然而“一半是火焰，一半是海水”， 当有近6成房企的年度销售目标完成率达到90%以上时，有近3成房企目标完成率在85%-90%之间，更有少数房企目标完成率仍不及85%，如中南建设、荣盛发展、远洋、富力、建业地产以及首创置业等。

富力前11月累计销售额为1173亿元，同比下降2.55%，仅完成1520亿元年度销售目标77.2%。目标完成率同样不足8成的，还有首创置业和建业地产，分别只完成年度目标的75%、71%。

事实上，目前房地产行业的整体去化率水平仍然承压，百强房企单月同比增速自8月以来持续回落。克而瑞数据显示，11月单月，百强房企的全口径销售金额约为13920.8亿元，同比增长20.2%，比10月的同比增速减少1.3个百分点。

11月单月业绩同比增长的企业数量比10月份减少。据克而瑞数据，10月份，TOP100房企中有近8成企业实现了单月业绩同比提升，而11月，这一数量下降至近7成。

具体来看，11月单月销售中，央企发力明显，保利发展、中海地产、招商蛇口等表现突出，同比分别提升24%、52.4%、63%。

大力布局三四线城市的碧桂园11月销售约800亿元，1-11月累计实现全口径销售额7703亿元，继续领跑房企。

海通证券指出，11月销售受益于供给端的增加，总成交量仍然可观。城市之间分化显著，一线、二线、长三角及珠三角的三线城市相对强劲，其余去化率有走弱。

此外，平安证券研报显示，从销售均价来看，11月单月百强房企整体均价环比降8.5%至12781元/平方米，或存在以价换量的可能，其中均价在1.8万元/平方米以上、1.2-1.8万元/平方米，1.2万元/平方米以下房企整体均价环比增速分别为3.9%、-3.4%、-23.2%，或意味着低能级的三四线楼市以价换量的力度更大。

中指院数据显示，1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，增长率均值为12.0%；其中销售额超千亿房企32家，较去年同期增加5家；超百亿房企157家。

不过在房地产行业进入下行周期的背景下，房企不同阵营之间的分化变得更加明显。1000亿以上超级阵营的销售额增长率均值为9.7%，第一阵营（500-1000亿）27家房企的销售额增长率均值为12.3%，第二阵营（200-500亿）60家房企的销售额增长率均值为10.4%。

后面两个阵营与前三大阵营之间的差距越来越大，增长率均值全为负数。第三阵营（100-200亿）共38家，销售额均值为147.6亿元，增长率均值为-0.1%，第四阵营共13家，销售额均值为77.1亿，增长率均值为-5.3%。

克而瑞研究中心指出，总体来看，今年在疫情影响下，部分房企完成全年目标有一定压力。四季度以来，房企虽然加大供应和营销力度，但目前市场整体的去化压力仍然较大，12月仍需加紧供货、加速去化、冲刺全年目标。

与此同时，亿翰智库认为，“三道红线”政策已然成为当前环境下制约房企快速成长的最大因素，有限的空间中，留给房企的时间也越来越少。对于房企而言，时间紧任务重，对于规模的追逐势在必行，否则将可能错失企业成长中的最后一波机会。