流动性吃紧，叠加疫情影响，多家房企涉及债券违约。同时，房企近期融资成本有所走高，待偿债务规模较大。有机构统计数据显示，房企年内待偿债务仅人民币债就超过2500亿元。
在“三道红线”对房企有息债务规模精细化管控下，现金流安全更显得重要。有专家表示，销售回款是房企偿债、改善流动性的重要资金来源，房企需加大营销促销售，提升回款速度，保障现金流安全。
多家房企违约
泰禾集团10月10日晚公告称，由于公司债券规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题，公司流动性出现困难，无法按期完成公司债券H7泰禾02本息兑付。H7泰禾02发行规模30亿元，票面利率7.5%，本次应兑付本息17.18亿元。
根据公告，截至2020年8月15日，泰禾集团已到期未归还借款349亿元，尚有未支付利息43.32亿元。
自7月6日17泰禾MTN001违约以来，泰禾集团已有多只债券违约。8月4日，17泰禾MTN002违约；8月15日，17泰禾01违约。
有房企债券因违约停牌。中信建投9月14日称，因天房集团16天房04债券违约，从2020年9月15日开市起，16天房04、16天房03停牌。中信建投正是上述2只债券受托管理人。
在此之前，上交所披露，天房集团16天房04应于9月8日回售债券本金7亿元、回售债券利息5390万元，但天房集团目前资金紧张，未能足额筹措兑付资金，无法按期足额偿付本期债券回售日应付本息。
早前，19新华联控SCP002、15新华联控MTN001未能按时兑付本息。公司在相关公告中提及，受今年疫情影响，公司所属文化旅游、商业零售等业务受重创，1-2月减少经营回款超过60亿元。加之持续“降杠杆、民企融资难发债难”影响，导致流动资金极为紧张。
也有房企在债券到期前就兑付问题与投资者沟通。9月11日媒体报道，泛海控股正与投资人沟通，希望对15泛海MTN001仅兑付10%，将其余未兑付部分置换成新券。
泛海控股当时回复中国证券报记者称，因为中票要到10月中旬到期，置换方案目前只是探讨阶段，无论置换还是直接兑付，都是方案选项，最终方案会充分考虑与中票持有人沟通情况。
中金公司研报称，房企近年销售增速回落，融资收紧，前期债务陆续到期导致流动性压力上升，行业信用风险边际上升。2020年半年报显示，房地产企业总体债务短期化严重，“货币资金/短期债务”指标自2015年以来首次破1。
“在融资趋紧背景下，规模实力、资金实力等因素的重要性上升。规模较小、前期激进扩张致资金趋势紧张房企，或陷入融资难度加大、口碑下滑影响销售的恶性循环，导致该类房企债务违约风险增加。”苏宁金融研究院陶金在接受中国证券报记者采访时表示。
债务端承压
就房企近期融资情况来看，融资规模、成本环比双双走高。
克而瑞地产研究中心数据显示，95家典型房企9月债权融资总额1154.30亿元，环比上升6.5%%，同比下降3.8%。境内债权融资803.41亿元，环比上升6.4%，同比上升33.8%；境外债权融资268.98亿元，环比上升21.7%，同比下降35.9%。9月，境内债权融资额保持3月以来的强劲表现。
9月，房企债券融资总额651.44亿元，环比上升16.6%，同比上升25.7%。境外债融资242.54亿元，环比上涨29.1%，同比下降30.4%；境内债408.90亿元，环比上涨10.3%，同比上涨140.8%。
从成本端来看，房企9月平均融资成本为5.53%，环比上升0.19个百分点。境内平均融资成本为4.84%，为年内单月最高均值。克而瑞地产研究中心称，境内债成本走高主要是融资环境进一步收紧，特别是“三道红线”融资规则下，房企境内融资成本进一步上升。如华夏幸福2020年公开发行公司债券(第一期)12.5亿元公司债的票面利率为7.09%。
有的房企同时从融资和债务结构方面着手。从融资方式看，房企开发贷等低成本融资增加。多家房企此前公告称，拟下调存续债券票面利率。从已公告拟下调的债券看，多是2017年、2018年发行的较高票面利率的债券。
同时，房企年内待偿债务规模较大。数据显示，如泛海控股15亿规模15泛控01将于12月到期；碧桂园10亿规模15碧园01将于12月月底到期；绿城中国6亿规模美元债绿城中国4.55%N20201110将于11月到期。
贝壳研究院数据显示，9-12月房企债务到期规模约3603亿元，较2019年同期增长68%。11月到期债务规模最大，达1071亿元。
数据显示，境内房企10-12月到期的人民币债券规模分别约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元；同期到期的美元债分别约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。
保障现金流
“销售回款是房企偿债、改善流动性的重要资金来源。面对债务和现金流压力，房企更应加大营销手段促销售，加快回款保障现金流安全。”陶金表示。
对房企来说，“金九银十”正是其营销促销“抢收”时点。如9月23日，中国奥园推出“奥园挑房节·限时88折起”活动，覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。华润置地9月21日至10月31日期间推出“中秋国庆购房节”活动，全国6大区70+城市200+项目参与，包括精选特价房源、公寓/商铺/车位折上折、推荐成交奖励升级等优惠。
同时，房企积极推盘迎合促销。以北京市场为例，在“金九”成色不足情况下，“十一”前三天，北京12个项目获得预售许可证，部分项目获证当日即开盘销售。
恒大集团官微显示，10月8日，公司在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等城市推出9个新项目；截至当日下午1:30，签约销售额超80亿元。中国恒大9月1日至10月8月，实现合约销售额1416.3亿元。
华安证券认为，进入四季度，房企有望延续积极加推态势，首套房贷利率自年初以来稳中有降，提振需求释放，头部房企有望维持较优表现，实现稳步增长。
同时，在“三道红线”融资新规对房企有息债务规模精细化管控下，房企一方面通过配售新股、分拆旗下资产上市等方式增权益、满足融资需求；另一方面通过出售负债较高标的等方式降低负债，优化债务结构。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，在当前融资环境下，房企应保证现金流安全、防范各类金融风险。审慎拿地，加大营销力度，拓展营销渠道，加速销售回款。在发展战略上，实现由重规模向重质量转变。
本文来源：中国证券报
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冯俊峰_qhd02
