马太效应、长效机制、白银时代、熨平周期……当楼市逐渐被贴上这些标签时，已经飞驰了20年的房地产列车，还能继续一路狂奔吗？
“地产行业从2018年开始进入了平稳增长期，在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，挑战难度和风险远远比你在高速增长期大很多。”这是旭辉控股董事局主席林中在8月8日召开的“博鳌·21世纪房地产论坛”上给出的答案。
今年博鳌21世纪房地产论坛第20届年会在上海召开，论坛主题为“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑”。
过去20年，房地产与入世后的中国经济一起成长，既分享过市场狂飙突进的红利，也经历过严厉调控后的阵痛。近年来，在中央关于“新发展理念”和“高质量发展”的要求下，越来越多的企业开始摒弃过往速度规模至上的粗放增长模式，转向追求安全、高质量的增长，平衡规模与利润，回归产品与服务。
这同时也是行业发展的要求。长效机制的出台，既熨平了市场周期，又令企业必须学会与调控共舞。在此背景下，尽管市场空间仍然可观，但增长的“变奏曲”已经开启：以规模为导向的增长模式正在退潮，注重安全、质量的增长理念则开始大行其道。
规模之“困”
高增长时代的终结，首先源于大势的变化。国家统计局的数据显示，今年1-7月，全国商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%；商品房销售额81422亿元，下降2.1%。
销售下滑，有疫情影响的因素。但在很多从业者看来，即便没有疫情影响，在调控政策的常态化打压下，房地产市场也将进入下行周期，今年全年的楼市销售规模很难超过去年。
近期，中央层面接连重申“房住不炒”的大原则，还透露出房地产长效机制已开始试点的消息。这也意味着，楼市调控已进入常态化阶段。
金科股份联席总裁方明富将未来的市场走势形容为“在一个窄的箱体里面波动”，“以前市场的周期性强，曲线波动剧烈，波峰和波谷都很明显，现在的市场曲线会较为缓和。”
这种相对平缓的市场走势，正是调控已经达成的阶段性成果。但对于房企来说，借助大势进行规模赶超的时机，似乎已经很难再现。
金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元说，“弯道超车的机会会越来越少”，原因是市场已经逐步成熟。他认为，只有在剧烈变化、剧烈波动的市场中，才会有所谓的“黑马”出现，而且这匹“黑马”一定要具备一些特殊能力。
林中将平稳期的赶超比作“戈壁徒步”，“你看到他在前面500步，但是你追赶他要花很长时间，甚至要两个小时。因为大家的速度差不多……如果速度一样，距离就是永恒的。”林中认为，房企进入未来20年的成熟期，面对的行业格局与当前的家电行业一样，是比较稳定的格局。
那么，这是否意味着规模不再重要？
不尽然。按照方明富的观点，保持适度规模仍然十分重要，“如果企业没有这种适度的规模，那么在‘马太效应’很强的状态下，未来的生存空间就会越来越窄。”
实际上，对于很多中型房企来说，规模的困境已经出现。与往年相比，近些年的房企销售排名中，头部企业的地位愈加稳定。大量的中型房企既无力追赶“领头羊”，又不敢在同一梯队的竞争中松懈，于是面临“不进则退”的局面。
高质量的内涵
在规模效应递减的同时，行业对高质量发展的重视与日俱增。其中，规模与利润、负债的平衡，成为调控常态化下的首要问题。
那么，何为“高质量”？
论坛上，阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌做了主题为“当下房地产高质量增长的基本逻辑”的演讲，他设定了高质量增长的三个指标：业绩指标（销售额、结算收入、新增土储、销售回款等）、安全性指标（负债率、短期借款占比、现金占比，负债总额、信用评级等）、结果指标（净资产收益率、投资回报率等）。
吴建斌认为，在当前经济处于不明朗，而且市场处于横盘的情况下，销售是第一要务，即使可能面临利润的损失。
高质量增长对企业提出了很高的要求。融创中国执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁田强认为，房企需要不断提高自己的综合能力，不仅仅是投资能力，还包括运营能力、产品服务能力、经营能力等，才能将自身的优势转化为良好的经营成果。
在高质量发展的内涵中，产品与服务同样重要。
论坛期间，兰德咨询和21世纪产业研究院联合发布了《中国房地产产品力报告》。报告指出，“房地产市场已从供不应求、供需失衡，快速转入到结构性供大于求的买方市场”。
兰德咨询总裁宋延庆指出，“市场再也回不到每家企业、每个项目都能赚钱的时代了；产品是企业在波涛汹涌的市场大海中避免倾覆的压舱石，是抢占市场的发动机，是业绩速增的助推器。”
值得注意的是，疫情的发展在客观上加速了这一进程。保利发展控股集团副总经理张艳华发现，疫情使人们对健康的关注，达到了前所未有的高度。根据保利的调研，疫情使客户格外重视公共社区环境的健康，比如无接触通行、最后100米快递配送、玄关入户洁净等。此外，客户对小区健康活动设施也产生了新需求。
张艳华认为，这不仅倒逼企业进一步提升服务质量，同时还创造了不少新的增长点。
实际上，即使放在经济增长动能转换的大背景下，产品与服务的价值也不可忽视，房地产作为一个重要的传统经济品类，自然不能例外。正如绿城中国执行董事、副总裁李骏所言，唯有不断地提升产品力和服务力，着眼未来才能有效地助力提升内需，推动经济发展。
本文来源：21世纪经济报道
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冯俊峰_qhd02
