8月成交锐减、溢价率再降

在刚刚过去的8月，土地市场继续转凉。不仅土地溢价率降为一位数，土地单月成交金额也缩减了一半。事实上，资金成本成为房企拿地的主要决定因素，7月受融资收紧的影响，火热的土地市场开始收敛，房企拿地越来越谨慎。8月，只有保利、新鸿基、万科3家房企拿地超过50亿元。而在7月有15家企业拿地超过50亿元。

视负债及回款情况量力而出成为很多房企拿地的准则，甚至有的房企关紧了拿地大门。市场的种种迹象令今年后四个月的土地市场变得扑朔迷离。

同一天北京两宅地底价成交?

8月29日，北京2宗住宅地块全部底价成交，土地市场再次步入低迷的态势。

其中，朝阳区东坝乡驹子房地块为共有产权房，销售限价4.1万元/平方米（含全装修费用）。最终，北京房地置业以18.97亿元的底价获得该宗地。

另一块底价成交的住宅用地是顺义新城地块，商品住房销售均价不超过36903元/平方米，最后仍以底价43亿元成交，由金茂与城建联合体获得。

而在此前一天，北京再次挂牌3宗住宅地块，均为限竞房，分布位于大兴黄村、通州马驹桥、大兴旧宫，总规划建筑面积37.63万平方米。综合来看，整个8月北京共挂出8宗经营用地。3宗集体土地，这一供应量是最近几个月的供应高峰。

综合上述供应及底价成交，中原地产首席分析师张大伟认为，2宗住宅地块再次底价成交，意味着在供应量井喷下，北京土地市场溢价率全面退烧。

据张大伟分析，截至日前，北京合计年内成交包括共有产权住宅在内的商品房住宅地块共33宗，其中，溢价率为0地块合计只有9宗，而在8月29日，一天内就出现了2宗。限竞房地块底价成交合计只有2宗，8月29日出现了一宗。

一二线城市土地成交溢价率仅6%

不仅是北京的土地市场转凉，昔日热点的一二线城市的土地市场均应声而降。

通过一二线城市土地市场往往可观全国土地市场的走势。据中原地产研究中心统计数据显示，截至8月27日，全国热点一二线城市合计土地成交771宗，土地成交金额1543亿元，土地成交溢价率只有6%。而在7月，全国热点的一二线城市土地成交金额达到3675.58亿元，溢价率为12%。

众所周知，从4月开始，一二线城市连续小阳春升温，土地单月成交金额均在3000亿元以上，高点时，溢价率也保持在20%左右。但自7月以来，土地市场快速退烧，到了8月，不仅土地溢价率降为一位数，土地单月成交金额也缩减了一半。

因为土地市场降温，在一二线城市土地成交量锐减的同时，8月房企拿地明显减少。据中原地产研究中心统计数据显示，截至8月27日，合计拿地最高的保利拿地88亿元，金茂46亿元，万科45亿元，只有保利、新鸿基、万科3家企业拿地超过50亿元。而在7月有15家企业拿地超过50亿元。在房企积极拿地最高峰时的6月，6家企业拿地过百亿元，保利单月拿地200多亿元。

上述信息还显示，今年前8个月，万科以1189亿元的权益拿地总额位居总额第一位，而碧桂园则以296块土地位居块数第一。

此外，中指研究院8月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企信息显示，主要为国有企业，为了缓解资金压力，合作拿地的方式仍被很多房企看好。在上述TOP10中，共有6宗由国企参与竞得，包括金茂、葛洲坝等央企，以及南京颐盛、北京城建等地方国企。

综合2019年土地市场走势来看，房企上半年拿地位于高位，下半年明显开始萎缩。对此，张大伟认为，资金成本是企业拿地的主要决定因素，不断出现的融资收紧政策，使得房企拿地数量减少，土地退烧。

张大伟表示，此前，依托信托等融资大幅度快速进入房地产市场导致土地市场短期升温，这也是当前融资政策全面收紧的主要原因之一。目前，融资收紧的影响正在传导到土地市场。相比第二季度，下半年房企正在收紧了拿地步伐。

房企预期谨慎拿地

事实上，在刚刚过去的房企中报季，很多房企都表达了对于当前拿地的谨慎。

8月22日，在中报发布会上，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德提到，4月底，融创已经开始严格控制投资节奏，停止参与所有公开市场的招拍挂，下半年，仍将严格控制投资节奏。

融创中国主席兼执行董事孙宏斌甚至称，因为去年没怎么拿地，今年上半年拿地显得稍多一些，但拿的地其实不多。下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。

中原地产数据显示，融创中国今年前8个月共计拿地114块，权益拿地总额接近700亿元。位列拿地金额房企排名第三位。

另一个提出不拿地的是富力地产。不久前，富力地产一份内部文件传出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，且下半年原则上暂停拿地工作。

8月22日，在中报会上富力地产董事长李思廉并没有否认并称，文件是他自己起草的，不过，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

对此，标普全球评级8月26日表示，由于富力地产的购地意愿趋缓，该公司2019年的财务杠杆压力可能减轻。

事实上，在风险加大的预期之下，量力而出成为很多房企拿地的准则。

“没有激进的拿地方法，自然而然地根据我们能卖多少楼去拿多少地。”万科首席运营官、执行副总裁张旭在半年报发布会上也表达了拿地态度。

张旭称，今年上半年，万科拿地总额占到销售额不到30%，这是一贯拿地的策略，所以今年上半年拿地还是非常谨慎的，未来也会在这个规则之下拿地。

此外，8月26日，龙湖在中报发布会上，执行董事兼首席财务官赵轶也称，下半年拿地会严格的量入为出。将根据负债率倒推，见机行事。

面对越来越多的房企在土地市场缩手缩脚，9月土地市场的走势成为关注的焦点。对此，张大伟认为，房企的资金压力越来越大，热点城市的土地溢价率明显下调，如果收紧的政策持续，不排除后续土地市场继续走低的可能性，而在北京，底价成交的土地或再次明显增加。