房企“中考”成绩平平，年度目标如何达成？
“半年考”常被视为房企一年中最重要的业绩审视节点之一，因为这预示年度目标的完成可能。
中指院数据显示，今年初共有39家房企公布了年度销售目标，目标增长率均值仅为19.2%，较2018年降低24.8个百分点。其中，目标增长率超过30%的仅有福晟、中骏与仁恒置地，而碧桂园、万科等头部房企近几年已不再公布销售目标。
《每日经济新闻》记者注意到，上半年，上述39家公布年度销售目标的房企中，完成目标50%以上的仅14家；而销售额超过50亿元的房企达147家，较去年同期增加了9家。
对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，以往房企普遍会在下半年作更多“押注”，上半年如果没足够去化，下半年大量供货依然可能完成目标。
TOP30~50房企加速冲“千亿”
今年上半年，在“房住不炒”“因城施策”的主基调下，房地产市场实现稳定预期。
虽然年初众多房企对今年的市场都给出“尚稳”的基调，但实际上，每家房企背地里都想做用功的“学霸”。
中指院统计数据显示，2019年上半年，共有147家房企销售额超过50亿元，较去年增加9家；合计实现销售额58537亿元，平均销售额398.2亿元，同比增长10.3%；市场份额提升9个百分点，市场集中度持续提升。
不过值得注意的是，年初公布了年度销售目标的39家房企中，完成50%以上目标的仅有14家，包括恒大、融创、保利、中海等头部房企，目标完成率的均值在47.8%，完成率最低的花样年仅完成了目标的36.6%。
上半年房企各阵营数量及销售额均值情况?数据来源：中指研究院
“房企上半年度完成率在40%左右是正常情况，如果半年销售额能超过40%，年度目标达成率会很好。”张波向《每日经济新闻》记者表示，以往房企普遍会在下半年做更多“押注”，上半年如果没足够去化，下半年大量供货依然可能完成目标。而今年，很多房企从上半年就开始发力。
记者观察发现，提前发力的背后，是行业集中度的持续提升，并且销售门槛也在不断提升。中指院数据显示，今年上半年50亿元以上房企权益销售金额均值为318亿元，市场份额为62.8%。其中，TOP10房企权益金额门槛为736.3亿元，TOP30房企权益金额门槛为365亿元。
从目标完成度来看，TOP30~50房企在今年上半年拼得更猛。2018年“千亿”房企已达30家，因此，处在TOP30~50的房企，也是今年冲击“千亿”阵营的主力军。
据悉，上周有5家TOP20房企召开了半年度营销会议。相关知情人士告诉记者，上述房企的判断基本差不多，都是把关注点集中在销售。“今年上半年的水平，整体来说还是落后于去年，所以现阶段，大家（房企）都还是在冲规模。”
一位头部房企高管也告诉《每日经济新闻》记者，大部分房企还是会选择要规模，毕竟对目前的房企来说，业绩仍然是第一位的。
一二线城市贡献近八成业绩
但“规模”能否在下半年冲出来，更看房企的布局变现能力。
中指院指出，目前全国城市对于房企业绩的贡献度呈“纺锤形”：一二线城市仍是主战场，三四线城市贡献率在弱化。
数据显示，2019年以来，随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，20家代表房企二线城市的销售业绩贡献率为57.6%；一线城市贡献率为21.1%，较去年增长8.1个百分点；一二线城市合计占比78.7%，仍是房企主要布局区域。
2019年上半年代表房企各等级城市销售占比情况?数据来源：企业公布，中指研究院整理
“可以说，重仓三四线的房企去化压力会更大一些。”克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者。
的确，从国民经济运行情况、房地产成交结构，以及最直接的“70个大中城市房价”可以看到，三四线城市的楼市已呈现加速降温态势，同比去年上半年，三四线城市成交在房企业绩中的占比呈下滑趋势。
“所以这类企业更讲求抢速度，能够在三季度想办法完成销售目标的，绝不会压仓去四季度。”林波表示，拿地主要集中在三四线城市的房企，今年的竞争会更惨烈——“要么死扛，要么整体转让。”
一位TOP30房企的营销总监告诉记者，目前三四线还卖得不错的城市，企业都在抓紧窗口期出货。淡季也要上市供货，就看营销怎么做。而已经回到一二线城市的房企，虽然业绩目标可能达成，但受制于这些区域的高压调控，房企可能面临另一个情况——盈利目标未必能达成。
上述营销总监表示，“很多城市限价严格，比如苏州、杭州、西安、合肥，房企要想拿到预售证就必须符合所在城市严格的限价规定，这就意味着利润会卡得很死。但一二线城市的项目，只要性价比高，去化压力就不大。这确实也是一个矛盾。”
对不断追求规模的房企而言，一个不容忽视的因素是融资环境。林波指出，今年上半年资金环境持续收紧，进入7月份，融资渠道仍在进一步收紧。预计下半年这样的格局还会继续，所以房企现金流压力会非常大，这就会促使房企加快预售，进一步提升周转率。
高力国际研究指出，经过10年的快速扩张，中国房地产市场正面临着越来越大的发展阻力。由于对全球经济不确定性，投资人在制定投资计划与策略时更偏保守。在城市加速分化下，“持续聚焦一线城市的同时，可关注政府支持下、新兴城市的长期发展潜力与机遇，同时关注一线城市的稳定性和新兴城市较高的价格提升。”
本文来源：每日经济新闻
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吴冰玉 _qhd08
