基于对上半年全国楼市数据、案例、政策趋势的分析，张波认为，市场过热的城市和地区下半年出台从紧调控措施将是个大概率事件。
2019年行将过半，“小阳春”“土拍热”“止跌令”“预警房价”等成为楼市关键词，丹东、苏州、西安等地纷纷出台政策，加码楼市调控，亦成为上半年楼市的关注热点。
那么，在即将到来的下半年，一二线城市的土地市场是否还会延续上半年的火线？棚改力度减弱的三四线城市，房企是否还有机会？政策“加码”的城市还会继续增加吗？楼市发展将呈现何种趋势？
为此，《每日经济新闻》镁刻圆桌会本期推出主题对话：下半年楼市走势研判。58安居客房产研究院首席地产分析师张波基于对上半年全国楼市数据、案例、政策趋势的分析，详细研判下半场行情。
58安居客房产研究院首席分析师张波 图片来源：本人提供
详解楼市“三大趋势” 下半年或调控加码
在张波看来，“分化延续”是楼市的首个趋势。无论是土地市场还是一二手房市场，一线城市在调控不放松的背景下，政策对市场的影响已有弱化，成交出现放量，尤其是在北京和上海，不过价格依旧平稳。
相反，三四五线城市的房价虽然还存上升态势，但交易整体温度已经下降。
从中也能看见，目前楼市是“热点恒热”的格局，这会更强烈体现在强二线城市身上。
张波表示，上半年杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等强二线城市表现抢眼，土地溢价率也快速提升；同时，二手房市场在春节后快速回温。
“虽然调控政策的陆续加档，对市场飞扬的速度有一定遏制，但房企在这些城市的拿地热情并未改变，这类强二线城市的购房需求依然存在，这是市场能保温的重要支撑，所以即使在下半年，这个城市环境会有所调整，但温度依然不会很低。”
但即使恒温，也不会出现大热，因为“调控依旧”是更为主流的楼市趋势。
据统计，住建部在4月和5月向佛山、苏州、大连、南宁等10城市发出房价预警。4月至6月，丹东、苏州、西安等地纷纷出台政策，加码楼市调控。今年前5个月，全国累计调控次数已经超过200次，而最近两个月合计调控次数就达到了上百次。
张波认为，毋庸置疑，过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件。
并且，今年的调控呈现明显的“双边多点”效应，在因城施策的前提下，热点城市的政策总体从紧、而存在房价下跌风险较在的城市则会出台“托市”政策。“多点”体现在调控不只针对房价单一维度，针对地价、限售、限购、公积金等都不断会出台多维度政策，这一趋势也将在下半年延续。
这意味着，上半年房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市，未来都将面临“微收紧”，尤其是上半年市场热度较高的城市，未来加码的空间更大。
房地产融资趋紧 增速或降至10%以内
房地产融资方面，依然是“紧”字调为主。
Wind数据显示，房地产行业今年累积近4193亿元的信用债将到期，房地产境内外债券还款总额将相当于去年的两倍多。今年5月40家典型上市房企融资金额环比降幅达到52.07%，创2019年以来新低。
对此，张波指出，今年以来，受整体市场流动性放松影响，上半年房地产企业无论从融资的难度还是融资成本上都有了很大程度的缓解。同时，一季度一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐，受此影响，房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升，也加大了对于融资的需求度。在此背景下，银保监会重申对于房企的融资限制，也是属于楼市调适度从紧，资金监管的阀门或面临“微收紧”，对于房企来说，今年不是个拿“地王”的好年份，如果持续在土地市场的表现过为激进，则有可能面临更为严格的资金监管。
资金链的承压令房企的融资需求持续上升。2019年1~4月，数家房企通过债券、ABS等形式融资，境内融资总规模超过1400亿元，发债规模已超去年同期。
据测算，今年每月均有百亿元规模以上房企债务到期，其中2月、8月、10月到期债务规模均超过400亿元。房企可能会重现2018年“债券融资规模同比增幅显著，但净融资额同比下降”的整体情况。
整体来看，当前房地产开发投资在绝对量与增速上均处于高位。从各区域表现来看，1`5月东部与东北两个地区的开发投资额累计同比增速已经开始收窄，其中东部地区失去了保持16个月的10%以上高增降至9.7%，也证明了在“因城施政，一城一策”的调控背景下，开发投资额的增长后劲略有不足。
对于2019年下半年，考量土地购置面积、新开工面积等先行指标：土地购置面积增速将缓慢回升，短期内仍难由负转正，将在一定程度上拖累房地产投资增速的攀升。此外，因新开工面积绝对量仍将保持量上高位，也避免了开发投资增速大幅下降的可能。综合这两方面因素，开发投资总体依旧会保持高位，但不排除房企融资会进一步收紧，加剧企业资金紧张程度，继而影响土地购置和施工建安投资增速或将下行，但预计全年在10%以内。
展望下半年楼市 心态微妙变化
2019年下半年，楼市依然处于“换挡期”，张波认为，在“稳”字当先的大环境下，政策调控换挡表现在以下三个方面：
从调控换挡来看，从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”，类似苏州针对园区等热点区域进行有针对性调控的政策也将在不同城市呈现，同一城市不同区域的调控分化将成为常态。
从城市换挡来看，则呈现出在整体稳定的局面之下，不同城市分化加剧，三四线城市房价上涨的现象将在下半年出现分化，一二线城市仍将保持一定热度，但热度更为聚焦到强二线城市，三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度，但部分三四线城市或将迎来降温潮，这一现象值得关注。
从心态换挡来看，用户对于后市看平的心态已经占据主流，从58安居客线上的调研数据来看，今年上半年市场心态的重要转折点在5月，5月也是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数出现双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。因此，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。
在市场政策、价格等保持相对稳定情况下，一线、核心二线城市积压的观望购房需求逐渐释放，销售仍将保持稳中有升。尤其值得关注的当属长、珠三角等都市圈的核心城市在下半年仍会有相对亮眼的表现。而三四线城市由于此前热潮所消耗的购买力尚未恢复，加之棚改货币化安置政策逐步退潮，购买力局限也将导致部分城市的销售面积持续下行。
下半年，土地供给仍旧可以保持在相对充裕的水平，不至于出现“土地荒”的情况。一二线城市方面，考虑到5月份住建部联合多个中央部委接连发声要加强公租房供给，预计人口流入量较大的城市如杭州、南京、合肥等城市下半年租赁用地的供应力度将会有明显的提升。
本文来源：每日经济新闻
责任编辑：
岂萌_qhd10
