北京限竞房去化：五环内外 从六成到二成

这是北京楼市的限竞房时代。以五环为界，界内是区域坐标带来的良好去化，界外，一场更激烈的价格战已经上演。

机构数据显示，截至今年5月，北京共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应房源3.3万套，占北京商品住宅总供应的64%，限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

随着项目的集中入市，滞销、去化压力等成了限竞房市场的热点词。近日，《每日经济新闻》记者再度走访了多个区域限竞房项目，市场成交回暖成为事实，但价格战愈演愈烈，五环内外项目销售分化明显。

五环内：坐标带来去化

五环内的限竞房项目都以区位为傲。“我们这里的高层产品已经售罄了，在准备销售叠拼产品，您如果想买90平方米以下的洋房，只能等清退的房源了。”石景山区和丰台区交界处的国风长安，90平方米户型为跃层设计，在小户型中并不多见。当记者走进售楼处时，清洁人员正在擦拭即将展示的叠拼沙盘，整个大厅只有几位咨询者，销售人员忙着新一轮蓄客。

不远处的橡树澜湾，销售人员对项目的地理位置更为自信。“您也看到了，我们这里地处五环内，现在五环内的项目都已经是稀缺资源了，您可以去别的项目比较。”

而主打“二环墅”的佑安府自土地成交之日起便备受关注，即使是均价8万元/平方米，据诸葛找房数据，目前的网签去化率仅为61.98%，其中洋房已经售罄，只剩“二环墅”待价而沽。

港资开发商九龙仓操盘的西城天铸则试图更换限竞房赛道，希望以有竞争力的价格与周围的10万+豪宅抢夺客源。该项目紧邻三环，虽然限价81690元/平方米与该项目可售部分超7万元/平方米的楼面价相差无几，但九龙仓还是试图将其打造成标准豪宅。

西城天铸销售人员曾告诉《每日经济新闻》记者：“我们的项目不需要做推广，很多客户都是自己找过来的。这附近以豪宅居多，周边新房房价都已经卖到10万+了，我们作为限竞房，价格上会很有优势。您看，隔壁西宸原著143平方米4居户型二手房现在报价1600万元起。”

西宸原著是2015年下半年入市的，彼时均价就已经约10万元/平方米，而如今的二手房均价在11万元/平方米上下。

数据显示，西城天铸目前的网签去化率达到了58.4%，在丰台区仅次于佑安府，属于限竞房去化的第一梯队。

北京核心城区土地供应越来越收紧，一些地理位置优越的限竞房成为购房人追捧的对象。中原地产首席分析师张大伟表示：“对于北京限竞房市场来说，土地的位置决定了这个项目成败的80%。”

而2017年便已经拿地，屡屡传出入市传闻的永定府，作为东城区唯一的限竞房，均价在89068元/平方米，已经赚足了购房者的期待。

五环外：肉搏价格战

相比五环内的皆大欢喜，五环外的限竞房战场足以用惨烈来形容。房山区京深路与常良路交汇处，由于地处偏远又分布着旭辉城和金樾和著，以及多个共有产权房，可谓拥挤。

旭辉城和金樾和著是2018年6月10日北京首批入市的限竞房项目。当《每日经济新闻》记者去年末来到旭辉城时，情况是“每种户型都可以选择”“正在做团购活动，优惠幅度较大，我可以帮您申请参与”。

而半年后记者再次来到这一区域时，路口依旧停不少三轮车和“黑车”，招揽着来往的行人抑或看房者，金樾和著的销售人员表示房源还充裕。

据诸葛找房数据，金樾和著、旭辉城的网签去化率分别为20.79%和12.86%，表现不尽如人意。

五环之外，拥挤的不止房山，还有大兴区黄村板块。该地区密集分布着中海云筑、中海云熙、大兴金茂悦三个项目，一共有约有4500套房源入市，竞争异常激烈。

出人意料的是，6月19日中午，当记者以购房者身份到达中海云筑售楼处时，这里人声鼎沸，有签约的，有咨询的，销售人员需要同时接待3拨看房客。

“这还只是工作日，比如上周末，一圈人围着我，同时手里还得拿着POS刷钱，否则真的忙不过来。”中海云筑的销售人员如是说。

如此热火朝天的现场很难同其将2018年9月便已经开盘，目前网签去化率还不到三成（29.84%）联系起来。

“您所站的位置，是有面积赠送的。”中海云筑的销售人员向记者推荐，“现在我们冲击6月年中业绩，同时也有中海40周年活动，如果您能够本月内凑齐首付，我可以向您提供一个团购价，总房款优惠30万元。”

以一套89平方米房源为例，销售人员表示原价需350万元，优惠后320万元左右，均价36000元/平方米。

而这位销售人员有意无意忽略的事实是，中海云筑在去年开盘前便已降价促销，与目前价格几乎一致。另一方面，中海云筑所在地块限价区间是商品住房销售均价不超过42158元/平方米，且最高销售单价不得超过44266元/平方米。

记者从北京市住建委公示信息了解到，中海云筑目前网签成交的243套房源中，均价是37420.49元/平方米。

中海云筑的价格战，目前看来是收到实效的，兄弟项目中海云熙的工作人员也证实了中海云筑现在的价格的确有较大幅度优惠，并表示“是从中海云筑项目转过来的，公司哪里需要我就去哪里”。

工作日中午的中海云熙售楼处，看起来似乎没有中海云筑热闹。“来我们项目的大多会与中海云筑做比较，都是一个公司的，就看您对区位和周边配套的个人喜好了。”记者了解到，目前中海云熙的去化率是54.76%，优于中海云筑。

事实上，在这些区域，购房者有很多项目可选择，区域内小板块项目分流，彼此竞争也造成了单个项目成交没有达到预期，连同个开发商操盘的项目内部都存在一定竞争。

张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年难题，要卖好唯一的办法就是价格杠杆，未来不排除价格继续下探的可能。”