一二线城市楼市转暖 今年各地调控措施已超164次

中国北方多地刚刚迎来一场不小的降雨天气，为燥热的天气降了把火，但持续高热的房地产市场可就没这么幸运了。近期官方发布的多组数据显示，楼市小阳春呈现蔓延之势，尤其是一二线城市明显转暖，让不少徘徊的炒房客和中介机构蠢蠢欲动。政策层面，住建部迅速作出反应，对房价涨幅较大的城市做出预警提示。

据消息，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

住建部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，从国家统计局最新公布的4月70城房价数据来看，上述被预警的4个城市中，大连、南宁都属于房价明显上涨城市(苏州、佛山不在统计范围内)，4月新建商品住宅价格同比涨幅分别为13.2%和11.5%。

住建部接连出手，释放何种信号

继4月19日进行预警提示后，住建部再一次出手，释放了何种信号？

一位业内人士对记者说，住建部此番举措是担心上述城市后续房价继续上涨，所以及时提醒地方政府采取措施，避免因房价上涨过快被问责约谈。通过提前预警措施，把房价上涨的苗头“扼杀在摇篮中”。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，当前，整个楼市调控已经发生了根本性的变化，即从自上而下的调控到发挥城市政府的主体责任。此次住建部对于房价上涨过快城市进行预警和提示，是各城市政府提前对楼市进行调控布局的体现。

在中原地产首席分析师张大伟看来，住建部再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。

值得注意的是，苏州和佛山并非第一次被住建部点名。2018年6月，住建部等多部委决定于2018年7月初至12月底在30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括苏州和佛山；同年5月，住建部就房地产调控问题约谈12个城市相关负责人，佛山在列。

记者注意到，在住建部上次进行预警提示之际，苏州的调控政策便如约而至。5月11日，苏州市政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

据悉，上述“限售”新政，是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后，房地产调控的再次加码。

张大伟分析认为，出现加码调控政策的城市主要原因是部分区域房地产市场有失控风险，房价明显上涨，土地市场明显过热。

作为“强二线”城市，苏州今年的房价市场异常火爆，更频现百亿级土拍，2015年均价1万元左右的日子早已成为历史。

记者查询58安居客网站发现，苏州二手房的平均挂牌价格从2018年6月最严调控时期的15910元/m2一路攀升， 2019年5月苏州二手房均价为18046元/m2，环比4月上涨1.19%，同比去年的涨幅达14.96% 。

此外，上海易居房地产研究院的数据显示，今年4月份，苏州二手房成交11748套，环比增长99%，同比增长84.1%，逼近2012年以来的历史最高值。

对于苏州二手房的火热，李宇嘉此前撰文指出，由于2017-2018年限价，近年来苏州入市的都是低价盘。现在，低地价楼盘消耗殆尽，2016-2018年“地王潮”诞生的高价地要入市，今年有100多个左右，届时限价不得不放开。随着新房供应“量跌涨价”，二手房便跟随上涨。

亦有专家认为，在过去的这几个月当中，无论是一手房还是二手房的交易，无论是价还是量，苏州楼市都走在了全国前列。所以这次苏州出手调控，反映了地方政府正在承担起调控责任。

小阳春蔓延，今年各地调控措施超164次

5月16日，国家统计局4月70城房价出炉，楼市小阳春呈延续态势在数据中得到充分验证，其中尤以一二线城市最为明显，仅少数三线城市下降。

国家统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

从70城新房价格环比增速来看，二线城市涨幅极为突出，除秦皇岛上涨1.8%全国最高以外，其余增速相对较快的城市多为一二线城市，包括重庆(1.2%)、昆明(1.2%)、西安(1.1%)、广州(1.1%)武汉(1.0%)和杭州(1.0%)等。

二手房市场方面，西宁以2.0%的环比涨幅领涨全国。4月二手房明显上涨的城市还有呼和浩特、唐山、秦皇岛、南宁、厦门等。

另外，国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。

今年以来，在房地产市场政策不断微调，部分城市房价出现上行态势，各地调控次数明显增加。据统计，1-4月各地发布的调控措施已超过164次！据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次。1月到3月调控分别为68次、21次、15次。

在因城施策、一城一策的长效调控机制下，当前监管思路是什么？张大伟认为，虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。同时，房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机行为，未来微调的政策也有利于刚需。

4月19日，中共中央政治局召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

住建部强调，要保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

“整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。”对于未来调控走向，张大伟预计，“不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。”

近日，世界知名评级机构穆迪发布的研报认为，受二线城市和三四线城市推动，2019年第一季度，中国房价上涨势头依然强劲。但在房价持续上涨的情况下，调控措施不大可能放松，穆迪预计年内房价涨势将放缓。同时，预计地方政府将继续微调其各自的调控措施来控制房价上涨以稳定房价。