社科院:24城房价上涨租金下跌 地产泡沫风险增加

5月27日，中国社科院财经战略研究院发布的纬房指数（基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数）报告显示，4月，以一二线城市为主的核心城市房价快速回升，但同时住房租金出现较快下降。如果按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。对于市场风险是否可控，报告分析认为，还要看下半年走势。

京津冀房价“填谷”式上涨

4月，全国核心城市房价出现较快回升。据纬房指数报告显示，24个核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价，但是仍低于2018年的房价水平。

而从各大城市群来看，长三角、京津冀房价反弹相对较快。与3月相比，4月纬房长三角指数上涨0.78%，京津冀指数上涨0.67%，粤港澳大湾区指数上涨0.55%。

对于京津冀房价反弹相对较快，中国社科院纬房指数研究小组认为，京津冀房价经历了2017年来持续低迷，沉寂时间较长，当前属于正常的市场“填谷”效应。

不过，值得关注的是，核心城市住房租金较快下降。纬房租金指数显示，22个核心城市近2个月住房租金出现较快下降，与房价走势形成背离。4月，纬房租金核心指数为102.6点，环比下降0.57%，同比下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华对此分析认为，按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。

预期城市分化态势延续到下半年

需要注意的是，由于受疫情的影响2月交易异常，导致3月环比指数失真。但3月以下市场基本恢复，4月环比指数已经能够较好反映市场真实走势。

报告显示，4月北上广深四个一线城市房价环比均出现上涨。其中深圳、上海、北京的环比涨幅均在1%以上，涨速相对较快，其中北京房价在沉寂3年以来，首度出现较快上涨。广州环比上涨0.17%，市场相对平稳。

从同比来看，4月深圳、上海房价均高于一年前的水平，但从北京、广州房价仍低于一年前的水平。

在二线城市中，不论从环比还是同比，房价有涨有跌，成都、宁波、南京房价环比上涨较快，均超过13%。而武汉、哈尔滨近一个月市场较为疲软。从同比来看，南通、宁波、东莞上涨均超10%。济南、青岛、天津在近一年市场稳中有降。

对此，纬房指数研究小组认为，4月一线城市房价上涨相对较快，这与经济下滑背景下，市场避险意识增加有一定关联。但由于内外部经济环境相对较差，宏观经济增长乏力，部分一线城市房价的较快上涨可能不具备可持续性。而二线城市虽然短期以上涨为主，但持续上涨能力也不足。

与一二线城市房价整体上涨不同，三四线城市房价呈现微跌趋势，对此纬房指数研究小组预计，这种城市分化态势将会延续到2020年下半年。