北京二手房市场正从卖方向买方转变

2019年，北京限竞房供应大量入市，带动新房成交量上涨，而二手房成交量同比下降5.5%，由“卖方市场”正在向“买方市场”转变。

限竞房是指5年内限售的限价商品房，从2018年开始，北京的限竞房供应量持续增加，在原有商品住宅供应的基础上每年新增2万套。

北京限竞房的大量入市，带动新房成交量上涨，中原地产研究中心统计数据显示，2019年，北京累计成交新建商品住宅36695套(包括限竞房)，同比上涨57%。限竞房是2019年北京楼市成交的主力，合计成交高达24845套，限竞房占据了近两年市场供应的70%。

由于北京限竞房供应“井喷”，北京商品住宅(包括限竞房)库存处于近8年来最高位。中原地产首席分析师张大伟表示，北京楼市库存积压，除了限竞房供应量增加之外，还与信贷政策有关。

张大伟分析认为，限竞房平均单套签约金额约为530万元(人民币，下同)，首付款按照首套房40%、二套房80%计算，使得市场整体陷入去库存难的局面。在库存压力加大和房企资金回笼诉求增强的双重作用下，购房者观望情绪浓厚。

2019年北京二手房市场也步入下行通道，贝壳研究院统计数据显示，北京二手房签约成交量14.5万套，相比2018年减少5.5%。

贝壳研究院以2017年3月17日北京执行史上最严的楼市调控政策为分水岭，统计出调控前与调控后二手房交易数据：调控前二手房月均成交2.1万套，调控后月均成交1.1万套，成交量近乎“腰斩”。调控后的三年，二手房成交量维持在每年15万套左右的低位，较2016年27万套的峰值下滑近半。

调控后的二手房价格也一路下滑，贝壳数据显示，2019年12月北京二手房成交均价为每平方米5.9万元，较调控当月历史峰值下跌12%，2019年末北京二手房价格不再是“内地第一”。

从各区域表现来看，调控前，通州、大兴、门头沟等区二手房房价涨幅明显。而调控后，中心城区房价坚挺，表现出良好的抗跌性，与2017年第一季度相比，2019年第四季度西城区二手房价格跌幅不到6%，海淀、东城、朝阳等区的房价跌幅亦相对较小。

在严厉的楼市调控政策下，购房者步入观望期，成交周期也被拉长。贝壳数据显示，调控前，购房客户买到一套房平均需要40天，调控后则需要三个月以上，客户快速成交率也由64%下降至36%。

值得关注的是，购房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平，提升至2019年底5%的水平，北京二手房市场正由卖方向买方转变。

2019年，北京二手房市场“80后”占据半壁江山，我爱我家研究院统计显示，购房客户“60后”占7.41%，“70后”占18.23%，“80后”占48.82%，“90后”占16.69%，其他年代的客户占8.85%。

2020年，北京二手房市场步入调控后的第四个年头，贝壳研究院分析认为，楼市政策不会松动，市场预期平稳，延续低位态势。预计今年北京二手房成交量依然稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

我爱我家研究院认为，2020年房地产市场将仍以“稳”为主，房地产调控在“租购并举”原则下，有望适度放松。(完)