一二线频破“千亿”三四线成交下滑

2019年初，房地产市场逐渐回温，但随着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实，市场从“小阳春”逐步降温。进入10月份以来，全国土地市场普遍出现量价齐跌态势。

尽管如此，热点城市土地出让金规模仍然不断刷新历史同期纪录。据易居研究院数据，前10月受监测的40城市中，土地出让金达到千亿元的有8个；中原地产研究中心统计则显示，截至11月18日，土地出让金达到千亿元的城市已达12个。

那么，今年土地市场呈现出何种变化？哪些城市的土地交易仍然保持热度？距离年终仅有一个多月，各级城市供地及房企投资还将呈现哪些变化？

前10月土地市场量价齐跌

“初步统计，10月份全国300个城市土地住宅用地供应规模超过1亿平方米，同比下降1.4个百分点，但成交规模同比下降接近20%，10月份的供应节奏是有所放缓的。10月份全国300个城市住宅用地，不管是供应还是成交同比都有所下降，成交楼面价也是基本下跌。但按照惯例，部分企业年底拿地动作较多，导致了土地溢价率开始出现了小幅上涨的走势。”中国指数研究院杭州分院副总经理高院生分析认为。

易居地产研究院月初发布的《10月40城土地市场月报》显示，今年10月，40城土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌。其中，4个一线城市土地成交建筑面积环比下降36.8%；二线城市成交面积环比下降9.1%，地价环比下跌5.4%。尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市，多宗地块以底价成交，土地市场凉意浓浓。

今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关，考虑到房企融资环境持续收紧，预计全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势没有悬念。

但易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“即便个别城市出现突然火爆的情况，但从全国土地市场数据来看，大趋势还是降温的，说明当前企业还是趋向谨慎和保守，土地市场也不会明显反弹。”

更能反映市场冷热程度的成交溢价率在10月份继续下降。据易居方面统计，10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%，较9月下降2.4%，已经连续4个月下降。

同策集团首席分析师张宏伟分析认为，“从企业投资的角度来讲，近期拿地前评估的净利润要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有着10%~12%的利润要求，今年二季度有的企业率哪怕利润5%、6%，甚至不赚钱都会拿地。但近期由于融资环境收紧、企业资金链紧张，而且当前行业处于低谷期，所以房企为了控制风险，把利润要求提高了。”

分城市来看，10月份一线城市中除了北京土地成交溢价率高于10%，广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个典型城市中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州，溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。

但多位业内人士在接受记者采访时表示，尽管市场走弱，但对房企而言却是不可多得的拿地“窗口期”。

“我们认为，从现在到明年一二季度这个阶段，对于一二线核心城市的确是比较好的拿地窗口期。表现主要是各个城市出现流拍和大量的底价成交，这代表着现在土地市场进入一个阶段性调整期，这种情况下是个比较好的拿地窗口期。”张宏伟说。

各城土地市场冷热不均

今年1~10月，40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%，增速回落1.5个百分点。由于各城市实施“一城一策”差异化调控，各城市在供地节奏、土地政策、市场环境上的差异造成了土地市场的分化。

其中，一线城市地价在2019年6月上涨较明显，主要是深圳、北京和上海土拍较热，溢价率一度分别达到48%、17%和23%。而10月份一线城市土地市场成交量下降明显，地价小幅下跌。

较为突出的是二线城市的表现。今年2月份之后，厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹明显。《易居快报之40城土地市场月报》指出，一方面是因为第一季度发债融资量较多，房企资金面较为宽松；另一方面是因为开发商拿地预期的转变——规避三四线城市、向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为主要的拿地对象。但进入下半年，在政策持续快速收紧的趋势下，土地成交量持续下降、地价涨幅不断收窄，9月涨幅转负，10月量价齐跌。

从供应量上看，据中指研究院公布的数据，1~10月，北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市供应量超过去年同期，其中天津、武汉、重庆分别以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供应量排名前三位。

与此同时，《中国300城市土地市场交易情报》显示，10月份三四线城市整体供应增加，但成交总量下滑。300城中，三四线城市成交土地面积4561万平方米，环比减少27%，同比减少15%；土地出让金为1243亿元，环比减少21%，同比增加14%；土地平均溢价率为10%，较上月下降0.3个百分点，比去年同期增加5个百分点。

三四线城市土地趋冷已是业内共识，土地流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出，“流拍率来看，10月份单月300个城市中共有52宗流拍，从流拍率达到7.8%，其中42宗出自三四线城市，10宗出自二线城市。如呼和浩特前段时间出让12宗地块，其中7宗流拍。由此看来，三四线城市土地市场‘遇冷’的情况更加严峻，企业从安全性的角度更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者分析了两个截然不同的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表，近期地价刷新历史记录，但在以往该城市表现并不突出，说明部分开发商包括碧桂园等的进入，使其地价上涨，同时溢价率也相应上涨较快。这也反映了当前西北、西南、西北和东北部分城市的崛起。

而无锡则恰恰相反，在2017~2018年市场表现较热，但当前管控比较严，土地市场出现了明显降温。说明调控已经显现出效果，是值得肯定的，这对于整个市场具有积极的意义。无锡跟包头表现截然不同，市场走势也说明了不同城市的特征。

杭州昆明领衔卖地榜

事实上，不少城市每年都会制定年度土地供应计划。在今年仅剩的一个多月里，今年的土地市计划完成得如何了？

先看北京。今年7月，《北京市2019年度国有建设用地供应计划》发布，计划安排商品住宅用地600公顷，下限为300公顷，这也是北京首次设定商品供应用房的下限。但据中指研究院《中国300城市土地市场交易情报（2019年10月）》，截至10月，北京共成功出让住宅用地42宗，总建设用地面积近271公顷，入市宅地面积尚不足300公顷。

10月15日，北京三宗宅地集中入市，总面积约18.8万方米，单日揽金近百亿元。11月13日，北京亦庄经济开发区两宗限竞地块出让，总建设用地面积9.73万平方米，总成交价达73.52亿元。下月，北京预计将迎4宗宅地入市，总规划建筑面积48万平方米。

但北京今年土地市场具有一定的特殊性。中国指数研究院土地云事业部副总经理刘韧坚分析称，“2019年的特点是宅地成交楼面均价同比上升，但是溢价率同比下降。以三季度为例，北京宅地成交楼面均价25324元每平米，同比上涨22%，但平均溢价率仅9%，较2018年同期下降13%，市场的降温比较明显。三季度以来，在楼市严控背景下，房企融资渠道显著收紧，市场预期显著回调，房企拿地趋理性，宅地的市场热度持续回落。”

再看今年前10月土地出让金额排在第一的杭州。从今年5月起，杭州住宅用地溢价率开始下滑，至8月份触底反弹，10月溢价率环比续增。10月份，杭州成交的9宗宅地中有7宗为溢价出让，平均溢价率为21%，较上月增加8个百分点。中指研究院方面分析，下月杭州土地供应量预计将继续收窄，如无新政策发布加紧调控，溢价率水平或将继续走高。

“在一二线城市当中，杭州在过去3年的土地出让金额应该是最多，整体供应量也比较大。”张宏伟指出：“今年下半年从销售角度来讲，过去两三年的土地供应量大，所以市场压力应该是存在的。个人建议杭州应该适度减少土地供应量，或者是根据每个区域的供应情况差异，进行结构性地增加或减少。”

再如地处西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全国土地成交金额TOP10排行榜》中，昆明排在第10位，同比增长超过100%；位列规划建筑面积榜首，同比增长85%。

对于昆明土地市场的火热，严跃进表示，“还是因为房企特别看好昆明。昆明所在的西南市场房地产开发投资数据明显超过历史数据和全国同类城市板块。近期海南市场表现不好，部分需求进入到昆明、南宁和贵阳市场，尤其是昆明和南宁，这两年特别是今年下半年表现非常明显。土地交易热、地价便宜，也吸引了很多房企去拿地。”

张宏伟认为，昆明由于政策限制较少，产品能够实现快速去化，因此房企都在进行布局，一旦有土地出让，成交状况便会比较积极。但他同时指出，“应该还是要控制一下土地供应节奏，除了公开出让的地块，昆明还有许多的城中村改造、旧城改造的项目，后续必然也会流转到土地市场，导致整个市场供应量增加，所以需要适度控制土地的供应。”

刘韧坚仍然看好二三线城市的投资机会。“二三线城市开发商会根据人口流入和企业流入情况加大投入，未来我们相信三四线城市明年还是有一定的几率，依然是溢价平平的态势。但是二三线城市我们相信还是有很大机会继续维持土地市场兴旺的态势。”