银十失色:300城土地供需双跌 长三角领跑大市

楼市“银十”遭遇爽约。中指研究院统计数据显示，2019年10月，24个重点监测一二三线代表城市住宅市场总计成交1672.3万平方米，环比下降4.07%。

受楼市销售以及融资环境影响，地市同样并不乐观。中指研究院数据显示，2019年10月全国300城共计推出土地10480万平方米，环比减少6%、同比减少12%，但成交仅7899万平方米，环比下降20%、同比下降12%。在土地出让金方面，10月全国300城收金3255亿元，环比减少26%。

“10月一二三线城市供地规模都有所下降。”中国指数研究院杭州分院副总经理高院生表示，“在成交价格方面，10月300城成交均价是3766元每平方米，环比下跌10%，同比有所上涨，但较9月涨幅收窄。在溢价率方面，10月300城平均溢价率为11.9%，较9月有所上升，但仍处于较低水平。”

此外，各地市场分化也比较明显。高院生指出：“10月300城共有52宗住宅用地流拍，其中42宗出自三四线城市，另有10宗在二线城市。同时10月以来全国市场都呈现变冷的趋势，但相对而言，长三角区域表现相对稳定。”

“从1—10月份TOP100房企拿地的情况来看，长三角和中西部仍是投资的重点区域。其中TOP10房企在长三角拿地金额合计约3261亿元，居所有区域中的首位；其次则是中西部，TOP10房企在此区域拿地金额约为2500亿元；另外，珠三角和环渤海则分列第三位和第四位。” 中国指数研究院研发中心研究主管古超指出。

长三角城市“收金”效应明显

“今年10月，全国住宅用地成交总价TOP10榜单，长三角占据6席。南京有2宗宅地入榜，上海、杭州、温州、宁波各有一宗，总价均超25亿元，上海浦东新区张江中区宅地以71.37亿元领跑榜单。”中指研究院报告指出。

另据2019年10月全国土地出让TOP10城市数据，长三角共有上海、南京、杭州、宁波四城入榜，总计收金623.9亿元，占全部10个城市土地出让金收入（1296.3亿元）的48%。

据历史数据梳理，今年前10个月，杭州、上海、南京、宁波、苏州等长三角城市多次入围全国土地出让金收入TOP10城市。杭州更是每月列席，5月、6月、9月还位居单月全国土地出让收入第一位，1月、3月、4月、8月位居全国第二位。上海亦有8次位列全国前十；南京、宁波也有6次，苏州则有5次。

以上5城上榜土地出让收入已达6623亿元，约占所有上榜城市土地出让收入的42%。

今年，在一线城市房地产市场调控稳定的背景下，二线城市顺势承接了房企投资目光。“杭州、苏州等长三角城市由于经济、人口，以及承接上海等因素影响，成为房地产市场的热点。”上海中原地产市场分析师卢文曦曾在接受时代周报记者采访时表示。

其中杭州尤为引人注目。数据显示，今年1—10月，杭州累计土地出让收入为2370亿元，位居全国首位，并超过第二位的上海835.5亿元。

地价高且供地面积大是杭州土地出让收入居高的两大因素。中指研究院数据显示，1—9月，杭州成交楼面均价为7144元每平方米，仅低于北京（18652元每平方米）、深圳（15289元每平方米）、上海（7938元每平方米）和福州（7256元每平方米）。在土地供应方面，今年1—10月，杭州共计推出1582万平方米，土地供应面积位于全国第九位，并较去年同期增长42.7%。

随着杭州地市表现过热，土地出让“双限”政策出台，杭州地市热度也向其他城市转移。比如宁波，“受杭州调控从严、地市热度转移影响，宁波已经连续两个季度地价环比涨幅超过3%。”卢文曦表示。

宁波明显增大了土地供应规模—数据显示，2019年1—10月，宁波土地供应面积为1895万平方米，位居全国第三，并且同比增长83.1%。

三四线城市流拍率走高

整体降温已是大势，但分化更是今年市场的关键词。

“今年以来，全国土地市场溢价率正在持续走低，流拍率则在持续走高。其中三四线城市流拍率最高，达8.8%。”诸葛找房分析指出。

诸葛找房提供的数据还显示，今年10月，全国主要地级市溢价率为9.95%，环比上月微跌0.02个百分点，保持了5月以来的下跌趋势；在流拍率方面，10月全国主要地级市流拍率为7.27%，环比升高1.1个百分点，延续了6月以来的升高趋势。

时代周报记者注意到，拉长时间轴来看，近一年全国土地市场流拍率有两个节点：2018年10月，全国土地市场流拍率达到近一年的最高点，此后逐月缓慢下降；2019年3月，全国土地市场流拍率跌入底谷，此后逐月增长。目前，全国土地市场流拍率已经迫近去年同期水平。

从城市级别来看，三四线城市更不容乐观—10月一线城市流拍率为3.85%；二线城市流拍率为4.82%；三四线城市流拍率最高，为8.8%。

流拍率走高的同时，三线城市的成交楼面均价逆势增长。今年10月，一线城市成交楼面均价环比下降17%，二线城市环比下降16%，但三线城市环比微涨2%。

“部分优质地块得到房企青睐，是三线城市成交楼面均价上涨的原因。”诸葛找房解释道，由于三四线城市土地具有价格优势、盈利空间较大，因此部分优质地块也会受房企青睐。但部分地块的热度难以改变整体地市趋冷的态势，整体而言，“房企在三四线城市拿地仍有热情，但主要集中在发展潜力较大的三四线城市及优质地块。”

从长远来看，三四线城市土地市场趋冷、流拍率走高的趋势将持续。

“根据我们对最近五年全国土地交易月度走势的研究来看，每年土地市场大概会呈现三个高点，包括年初、年中和年尾，预计部分城市会在11月、12月加大土地市场供应，从而带来相应的成交上扬。但三四线城市的流拍情况很难改善。”高院生指出。

高院生进一步解释：“这一波三四线城市的土地流拍源于主流房企规避三四线城市市场风险，回归核心二线城市及其都市圈范围的优质三四线。如果三四线城市整体未来潜在市场去化风险不改善，当地市场情况很难有所改善。”