“房地产+金融”如何比拼“硬实力”

从银保监会“23号文”的出台到发改委对房企发行外债的限制，房企融资渠道不断收紧。在“房住不炒”的定调和严监管趋势下，各资管机构纷纷寻求“转型”，房地产融资从债权融资为主逐渐向股权融资或项目端融资方向转变。在这方面，地产基金比信托等机构转型更早，对项目的主动管理能力更具优势，投后管理体系和人才机制建设更完善。

房地产基金作为高效的融资渠道，行业规模也在不断扩大，根据基金业协会数据显示，2018年全年共新增408支已备案地产基金，承诺募集总规模约为3000亿元人民币。不少先行者已经摸索出一套“房地产+金融”的模式，而想要在房地产及房地产融资领域脱颖而出，主动管理和风险控制的“硬实力”必不可少。

“真股权”考验主动管理能力

绿创金融董事长兼总经理倪晓栋曾这样介绍“地产+金融”的投资逻辑：“为抵御行业周期带来的流动性问题，我们需要有主动管理的金融平台作为直接融资渠道来解决行业波谷时的流动性问题。通过流动性势差产生的溢价空间来获取并购收益，用穿越周期的流动性对抗行业周期风险，用专业团队实现项目的杠杆和周转要求，同步实现开发收益。在增加项目储备、提高周转效率的同时，获得并购和开发的双重收益。这就是地产和金融的互补性。”

如何使主动管理能力更具优势？具备专业团队、严格筛选项目、全流程把控底层资产，无疑是极为重要的因素。以浙北商业广场项目为例，原项目自建成以来经营不善，商铺入驻率较低。绿创集团于2018年5月对湖州美欣达启动并购项目，着手运营改造浙北商业广场3个月，并请专业的商业管理团队进行管理，成功“盘活”浙北商业广场，目前该项目年租金测算收入约8,700万元，商业入驻率已超过60%。

将“募、投、管、退”全链条拆分来看：绿创金融具有独立的直销募集团队，布局了长三角核心城市；采取稳健的投资策略，选取热点城市群周边具有外溢效应且属于价值洼地的区域，并要求项目面积在15万平方米内、销售利润率超过10%，精心筛选出“小而美”的项目；项目启动后，向项目公司派遣常驻地产专业开发管理团队，重点关注工商变更、印章证照、银行账户、资金使用及回流、工程开发进度、合同审批、销售管理等方面，真正做到项目的主动管理；最终，在严格的监督下确保项目顺利销售回款并获取收益。目前，绿创金融已经形成“钱（资金）+地（项目）+人（团队）”统筹的投融管一体化平台。

风控机制保证稳定发展

在强监管模式下，中小房企融资成本太高，又因为项目较少，风险更为集中，一旦一个项目出现问题，很可能影响到企业的生存。因此，投资方在与房企的合作中更需要保持谨慎。

绿创金融副总经理潘高煊介绍，在制度层面，绿创金融实行“事业部-公司-集团”三级风控机制，贯穿于资金募集、投资研究、投资运作、信息披露、运营保障等各个环节；在产品层面，绿创集团采取先并购标的再设立基金的方式，基金在并购标的资产中具备控股权，保证了对项目底层资产的管控。同时，绿创独有的“五级三角安全模型”，也相当于项目的五层保险：第一级是投资人持有的基金份额，第二级是基金自有资金投资份额，第三级是项目并购盈利，第四级是项目开发盈利，第五级打底的是合作方的集团资产担保。除此之外，各个项目之间互相隔离，也可以使得单个项目的成败不会对集团造成太大影响。即使项目不顺利，由于地产基金就是项目所有人，无需经过复杂的诉讼、解押、拍卖等处置环节，就可以通过整体项目转让、降价销售等实现现金回笼。

行业发展涌现“弄潮儿”

“地产行业在我国具有很强的土地财政通道作用，又扮演着吸收社会流动性资金的角色，同时又具有很强的周期波动性。我国楼市呈现出3到4年一个周期的特征，背后的根本原因是政策调控。在国家金融供给侧制度性改革一系列措施的推动下，行业必将迎来更加规范化的发展时代，这对大家来说都是最大的‘利好’。”绿创金融董事长兼总经理倪晓栋曾公开表示。

凭借专业的地产开发经验、主动管理能力和风险控制能力，绿创金融在行业中脱颖而出。7月20日，在南方财经全媒体集团指导、21世纪经济报道主办、浦发银行联合主办的“2019中国资产管理年会暨第十二届中国资产管理‘金贝奖’颁奖典礼”中，绿创金融获得“2019卓越房地产基金公司”奖项。8月30日，绿创金融获得“金砖价值榜”“2019年度中国最佳风控地产股权投资基金”奖项。

随着地产真股权时代的来临，相信如绿创金融一般兼具优秀的主动管理和风险控制能力，对行业也拥有准确判断的行业“弄潮儿”将频频崭露头角，为行业发展带来更多的新兴活力。