强化房地产资金监管一举两得

央行在一周内连续两次开会，并重点谈到房地产。笔者认为，央行强化房地产融资监管，是推进金融供给侧结构性改革，引导金融机构增加对制造业、民营企业中长期融资的诉求，也是近年来房地产调控的主旋律。与此同时，全球主要经济体保持货币宽松的趋势越来越明显，为了应对资产价格上涨预期，更应建立资金和楼市的防火墙，疏导资金流向实体的传导渠道。

房地产市场资金管控加强

数据显示，今年上半年，房地产贷款余额增速比上季度末下降1.6个百分点，房地产新增贷款占比比上年全年降低6.7个百分点。但是，仍存在资金过快流入地产、违规接济开发商融资的情形。4月和5月，居民中长期贷款占新增贷款的比重分别为40.8%和39.8%，接近或突破40%的监管红线。如果考虑到，居民短期贷款(信用卡和消费贷)部分也流向地产的事实，新增贷款的一半左右投入到了房地产。

7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议指出，房地产行业占用信贷资源依然较多，并明确表态要防范资金违规流入地产(比如消费贷用于购房、银行理财和委托贷款进入房地产等)，加强对高杠杆经营的大型房企的融资监管和风险提示，管控企业有息负债规模和资产负债率；8月2日，央行召开上半年总结和下半年工作部署会，再次重申了持续加强房地产市场资金管控的要求。

从2017年开始，控制居民过快加杠杆、控制资金违规流入房地产，就成为房地产金融监管重点。2017-2018年，房地产贷款余额增速分别下降6.1和0.9个百分点，2018年贷款增量占比下降1.2个百分点。

根据刚刚发布的今年二季度金融机构贷款投向报告，上半年工业中长期贷款余额仅增加5.2%，而房地产行业贷款增速高达16.9%，达到工业中长期贷款增速的逾三倍，结构性去杠杆已成为防风险的主题。因此，今年监管层要求广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配，即社会资金投放的规模是有限的。但是，房地产的融资优势非常突出，比如高利率、土地抵押物、居民贷款低坏账等。由此，房地产不仅挤占有限的信贷资源，还抬高整个社会的融资成本。

上半年，开发商资金来源同比增速在7%-9%波动，明显好于去年上半年2%-5%的水平。其中，国内贷款告别去年负增长的局面，上半年实现8.4%的增长，自筹资金也逐月好转。但同时，实体经济融资形势严峻。6月份企业新增中长期贷款占比仅为23%，虽较5月有所回升(专项债放量发行与可充当资本金的政策共同驱动)，但仍是今年来的次低水平，甚至低于2018年下半年的中枢值。可见，在实体经济优质贷款项目稀缺、外部环境不确定性的情况下，银行或者惜贷，或者套利地方隐性担保，增加涉房贷款投放。

疏导资金流向实体传导渠道

上半年，民间投资增速尽管反弹，但低于全部固定资产投资增速，4.8%的增速水平不到房地产开发投资增速的一半，融资难和融资贵的问题仍旧存在，投资积极性的问题仍不容小觑。另外，国家致力于打造消费增长的新引擎，上半年最终消费支出对经济增长的贡献率超过60%。

有观点认为：“房地产市场繁荣，消费才能真正起来。”从产业链关联、数据佐证看，貌似如此。但在目前的经济形势下，不能再以直线思维、局部思维看待这一结论。

在高房价和消费的关系上，7月央行发布的《区域金融运行报告(2019)》指出，居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。计量结果表明，在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素以后，居民杠杆率水平上升1个百分点，社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。

因此，再靠楼市促消费，换来的只是短期繁荣，损失的将是消费动力的夯实和消费的可持续增长，不利于经济结构转型。因此，控制地产资金监管、调整信贷结构，应该从疏通资金流向实体经济投放的渠道，培育消费增长引擎的角度来看待。

可以看到，近期房地产新投放贷款重回额度控制，6月份按揭利率应声反弹，多个城市房贷利率上浮幅度增加，6月份居民新增中长期贷款占比降至29.3%，比4月份的高点下降11个百分点。另外，开发商的各种融资渠道(境内外债券发行、信托、开发贷款等)等也都开始趋于严格。同时，近期房价明显上涨的城市，重启限价政策，意在压缩投资买房的收益空间，不给资金流入房地产以正面激励。与此同时，全球主要经济体保持货币宽松的趋势越来越明显，为了应对资产价格上涨预期，更要建立起资金和楼市的防火墙，疏导资金流向实体的传导渠道。

当然，资金管控强化并非为了打压房地产，而是规范资金和地产的对接渠道。首先，无论是5月中旬的银保监23号文(针对银行、信托房地产贷款)，还是7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导，抑或7月12日发改委对房企境外债提出新要求，政策并非为了打压房地产。比如，“去通道”和“穿透式监管”，目的主要是防范执行层面的放松和新的监管套利，“堵后门、开前门”，打击的是开发商买地融资。

对于符合“432”(项目四证齐全、30%资本金和企业二级资质)要求的贷款类和真股权投资，银行和信托都是敞开大门的。另外，房企融资监管加强，也意在提高行业的集中度。目前来看，房地产行业融资有向龙头企业集中的趋势，今年顺利发债融资的房企主要是AAA级主体。以融资重塑企业行为，更有利于行业健康发展。