融资减速还债压力大 40家典型房企境外融资占7成

今年前三月房企融资持续高热，4月热度则开始向土地市场转移，房企融资显现降速特征。同策研究院数据显示，今年4月，40家典型上市房企完成融资总额753.62亿元，环比下跌26.42%。债权融资金额在上月到达顶峰后呈回落趋势。

值得关注的是，4月典型上市房企的大额度资金来自境外，境内融资仍然趋紧，而境外融资成本高也是不争的事实。在债务密集到期的推动下，借新还旧仍在持续，预期的风险也越来越近。

40家房企融资总额环比下跌近三成?

近期，房企拿地热情一度高涨，资金面缓解是冲击土地市场的主要原因。

从4月融资市场来看，房企发债的频次也在减少。债权融资金额在3月到达顶峰后呈回落趋势，除发行公司债外，其余债权融资方式额度均有所下降。

据同策研究院数据显示，4月，40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元，环比上月大幅下跌26.42%。但相比2018年依然属于高位。其中债权融资额为688.09亿元，占房企融资总量的91.30%，环比下跌30.15%。

不过， 同比数据仍在大幅上涨。前4月，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元；同比上涨20.46%。

从成本上看，主要融资渠道成本均有小幅下降。恒大研究院的报告显示，2018年6月至2019年3月，超短融平均发行利率从4.69%下降至2.95%，中票平均利率从5.59%下降至4.62%，公司债平均利率从5.88%降至4.40%。

同策研究院数据显示，4月，40家典型上市房企融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元有担保可换股债券，票面利率为1.875%。其次是招商蛇口发行的2019年度第二期超短期融资券，融资规模35亿元，票面利率2.80%。

不过，4月，40家典型上市房企融资成本总体仍不低，多在7%以上。融资成本最高的是当代置业发行于2021年到期的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%。

总体来看，融资成本仍处高位的主要原因是房企大额度资金来自境外，而境外融资成本相对较高已是不争的事实。

境外融资成为主力，环比上涨九成

境外融资成为4月房企的主要融资方式。同策研究院数据显示，4月，40家典型上市房企外币融资总额524.91亿元，占比69.65%，环比上月外币272.51亿元融资金额大幅上涨92.62%。

目前，房企境外融资以美元为主， 从具体数据来看，美元融资总额459.23亿元人民币（68.25亿美元），环比上月增长69.02%，占融资总额的60.94%，而且美元融资总额全部来自于发行公司债券。

值得注意的是，40家典型上市房企4月公司债共发生17笔，其中15笔是发行的美元优先票据或债券，合计68.25亿美元，折合人民币459.23亿元。其中中国恒大占据6席，发行总融资规模30亿美元，票面利率为9.5%-10.5%。

对此，同策研究院研究员陈朦朦分析认为，4月473.13亿元公司债中，有459.23亿元来自于境外融资，可见境内融资并不容易。传统方式融资仍然困难，在这种局势下，各大房企要努力突破资金来源的宽度与广度，力求融资方式的多元化与创新性。??

恒大研究院报告也显示这两年境外债规模持续攀升。2016年以来，境内融资持续收紧，房企转向海外债，2017年合计发行2998亿元，是2016年5倍，2018年继续增长7.7%，合计融资3230亿元。2019年第一季度海外债规模持续攀升，合计融资1507亿，是去年同期的2.3倍。

在规模持续攀升的同时，境外债成本也在小幅下降，以雅居乐为例，2018年6月的美元债利率为8.55%，2019年3月降至6.7%。

境内融资并未实质改善，资金风险犹在

从4月房企大额度资金来自境外融资看，境内融资形势依旧不够乐观。

“在目前国家层面楼市调控政策不放松的背景下，房企境内融资环境依然紧张。今年以来，大中开发商发债量大增，其中以美元债为主，缓解了部分房企的资金压力。但是考虑到未来市场整体销售大概率继续回落，房地产企业的资金压力依然很大。预计2019年二季度房地产开发企业到位资金同比增速将继续保持小幅回落的态势。”上海易居房地产研究院研究员沈昕如此认为。

房企融资成本随无风险利率小幅下降，各渠道融资规模有所回升，但房地产融资仍受限制。事实证明，房企资金风险仍然严峻。

恒大研究院报告内容显示，在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。截至2018年底，房企主要渠道有息负债余额为 20.3 万亿元，预计将在 2019年-2021 年集中到期，其中 2019 年到期规模高达 6.8 万亿元。但 2019 年房地产销售增速又明显放缓。

上述报告内容显示，2019 年 第一季度信用债合计融资 1810 亿元，同比大幅增长 40.5%，但净融资规模仅为 574 亿元，同比下滑 41.6%，这说明房企融资并未有实质性改善。?

对于未来房地产市场的融资环境，房多多分析人士认为，虽然央行一再降准，但央行这一次降准的目标十分明确，就是针对民营、小微企业，而且还是定向县域农商行，显然政府不希望资金流向楼市。这波股市大跌后，流向楼市的资金估计将会更加谨慎。