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出生率与房价不是一概而论的

2019-02-01 09:52:51 来源: 河北新闻网(石家庄)
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一石激起千层浪。最近,2018年中国人口数据正式出炉,出生率再创新低。

国家统计局数据显示,2018年末我国总人口比2017年末净增530万人,全年出生人口1523万人,比2017年减少200万人,人口出生率为10.94‰,比2017年下降1.49个千分点。

我们查阅了历年的人口数据后吃惊地发现,2018年出生率为1949年以来历史最低值。而且,更可怕的是,2018年我国的劳动人口数量,也是首次出现下降。甚至有专家说,按照这样的速度,2021年我国的人口可能会进入负增长阶段。

细心的人们可能已经发现,即便是2016年全面二孩政策放开了,也没有扭转生育率的加速下降趋势。要知道,人口负增长会导致人口红利的消失,从而直接影响国家经济发展,这可绝非小事。

这时候,让很多人开始担心:出生率下降,甚至人口负增长,这会不会降低住房需要,进而降低房价?

“市面上有一种说法,说中国的人口有一个倒金字塔结构,底部是一个小孩,中间是父母2人,顶端是4个祖父母。人口越来越少,而且老年人越来越多。”有朋友这两天忧心忡忡地问我:这些小孩,以后会继承双方父母的多套住房,一定会导致空房率增加,这会不会引起房价断崖式下跌?

问题看起来很有道理,其实迷惑性很强。为什么这么说呢?

因为很多问题,看似合情合理,但我们仔细推敲,学会拆解之后,才发现,真相不是一概而论的。

我们可以检查一下是不是这样。分析问题的时候,要的是检查,不是大胆地拍脑袋去推测。

首先,假如“倒金字塔”的人口结构成立,一个孩子继承了好几套房子,是不是他就一定没有新的住房需求、永远不再买房了呢?其实未必。你稍微观察一下身边有房的人,当他们看到城市里不断更新换代的住房产品,从筒子楼到高层毛坯房,再到精装修的洋房、别墅、被动式建筑,甚至还有不断刷新的科技住宅,这个时候他再回头一看,父辈、祖辈那些十几年甚至几十年房龄的老房子,他就已经看不上了,因为人的居住需求在不断升级。就像你今天看到智能手机,就再也无法忍受诺基亚的老年机一样。

其次,出生率下降就一定会影响房价吗?我们对比统计数据发现,从1990年开始,我国的新生婴儿就开始大幅下降了,到如今至少已经十几年了,而非今天才有的事儿。而这十几年房价却是一直上涨的。这就是说,出生率下降并不必然导致房价下降,至少还需要其他条件。

最后,我们来揭开出生率和房价的关系。经过20多年的快速城市化进程我们发现,决定房子价值的,有三个因素,分别是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白这个道理,就不会再泛泛而谈房子的价格,而是谈“哪个城市的房子”“什么位置的房子”。

如果你看未来的发展趋势就会发现,未来几十年,全国人口总量在略微增长之后,就会平稳,然后下降。但是呢,人口的分布会变化,一些城市的人口会减少,另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价会因为出生率低、人口流入不足,而出现房价下跌;但后一类城市的房价,仍会继续上涨。

位置,位置,还是位置。这世界没有房子,只有哪里的房子。这就是具体问题具体分析。

所以,生育率下降,房价还是会跌,需要搞清楚的是:并不是绝对降低房价,而是降低部分地区的房价。

下次别人和你谈房价的时候,你一定要问:“哪里的房价?”

冯俊峰 本文来源:河北新闻网 责任编辑:冯俊峰
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