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要小心,过去一年三四线楼市囤积的隐患

2019-01-09 09:37:14 来源: 和讯网(北京)
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其实每年的1月份,丁祖昱都会给地产行业内外的做一次楼市的数据分享,今年不得了,直接在梅赛德斯奔驰馆举办的

现场差不多五千多个人吧,这么一看真的不得了,猛一看还以为举办演唱会呢

在这个场地,丁祖昱也和大家分享了很多关于房地产的数据,不过讲真我不太想简单的传递他的观点或者说判断丁祖昱每年的预测到底对不对,我倒是从那么多数据中看到了一些关于三四线城市的一些现象或者隐患

如果数据没有错,那么这些确实值得所有人注意,不论你是投资客还是地产操盘手

当然,这些分析都是我基于数据的剖析,所以说的对的都是丁校长呈现的好,说的不对的一定是我理解出了问题,大概这样

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整个演讲有一个数据其实并没有呈现在PPT上,但是我认为挺重要的,就是2018年这一年的销售额,虽然是楼市调控年,但是并没有遇到成交量的下滑,这一年整体的销售额达到了15万亿。又是一个恐怖的数字,去年13万亿的数字其实已经打破了很多人的想象。而今年市场又让我们的想象空间提升了一点

但是最重要的我们来看成交结构,之所以数值可以贡献这么多,其中很重要的一点

要小心,过去一年三四线楼市囤积的隐患

就是在2018年,三四线城市的成交占比达到了高峰

在我们心中的楼市大年2016年,三四线的比重只有63.5%,但是到了调控年的2017和2018,市场份额却达到67%以上的份额。

总量和比重的同步上升,可以看出这两年三四线的成交爆发的有多猛烈

但是稍微让我有点焦虑的是当我看到了成交结构

你会发现不论是面积还是房型,三四线的整体成交都还是偏大户型大面积的

要小心,过去一年三四线楼市囤积的隐患

你会发现不论是面积还是房型,三四线的整体成交都还是偏大户型大面积的

其实我们仔细回忆下三四线城市当下楼市推动的核心驱动力,本质上就是货币棚改落地后的需求转换

很多人拆了房子然后有了钱就买了大房子。这已经成为了三四线成交的主流,目前的成交结构来看也同样如此

这说明了什么问题,说明了当下的三四线底层刚需比重过小,因为比重过小导致整个房地产需求的结构不够健康

我们很多人都说买房要考虑接盘侠接盘侠,在三四线城市因为产业匮乏以及人口外溢的现象,直接导致了接盘力的不足

说的再直白点,当下的三四线需求是硬生生靠着棚改撑着的

这样的楼市第一是不健康的,第二是被动的,第三是不稳定的,那楼市的未来也就变得更加的不可控

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第二个是关于三四线的人口流动

对于大量的三四线城市,到底人口流动什么情况,其实我之前准备了一些数据,不过今天先按下不说,我们先来看看在楼市层面的具体表现

要小心,过去一年三四线楼市囤积的隐患

三四线城市在2018年也呈现非常明显的分化,好差的表现都特别明显。我们可以看到这一年能够突围出来的城市其实就2块,一个是长三角,一个是珠三角

理由也很简单,长三角的经济底子好,珠三角的政策底子好,所以房子就卖得好

我们不要小看房地产的数据,一个城市房子卖得好不代表经济发展的好,但是楼市表现不好,那么这个城市的经济就一定很差

所以换句话来说,如果想要押宝三四线,目前可选的范围也并没有特别多,只有两个主力范围

但是这两个区域里,整体的市场表现也特别的碎片,因为这两年的成交人群结构分析也变化的特别大

要小心,过去一年三四线楼市囤积的隐患

这里有一个非常重要的数据,就是那些分布在一二线城市周边的三四线城市,也就是很多人口中的环一二线城市,成交人群的变动特别大

我个人觉得,环一二线城市能够成功,本质上也决定的这里能否吸引一二线的外溢人口,如果可以,那么也就说明了城市群带动起到了作用

仔细看数据也会看出,同样是环一二线,数据落差也是很大,以上海为例,平湖的上海人口导入就相较太仓南通就成功很多,镇江因为高铁开通,吸引南京的客户也比马鞍山要多了很多

很明显,人口导入是否成功并不是简单的来看距离一线城市的距离有多近,更多的在于城际路网以及产业配套的落地情况,简单的看直接距离来判断价值的时代已经过去,且在2018年这一轮洗涤过程中表现的特别明显

环一线城市的格局,也从2017年的统一发展进入到分裂时代,如果要押宝,看准人口导入情况

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还有一个风险,可能也是最大的风险,来自土地市场

我们都知道,三四线城市的命脉就在土地,但是土地市场的表现如今也有点微妙

我们可以看到,这两年三四线城市的土地成交踊跃程度是太大太大,很明显是地方政府在踊跃在卖,而不少房企也在永远在拿

而这些地毫无疑问都会在未来两年开始入市

但是我们从具体项目的签约率来看,特别是到了今年的下半年,整体的成交率开始直线下滑

这其实说明了2个问题,第一今年三四线成交比例这么高这么好,很多是靠上半年撑着的。第二未来拿的地在后面两年入市,可能就会遇到去化受阻的情况

不少城市降价销售,本质上也是这个问题

而且另外一个维度

土地的流拍数量也开始增加,这样的双重挤压某种程度上使得三四线城市的土地和楼市信心双重受到打击

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最后一个变数,就是政策

都说房地产的趋势是短期看金融,中期看土地,长期看人口,但是在三四线在目前这个阶段是短期看政策,中期看政策,长期也看政策

而因城施策之后,不同的城市都在悄悄的推行自己的政策。其中最典型的就是菏泽这个三线城市打响的取消限售这一枪

但是变数最大的也是政策,当这些政策落地之后楼市会发生什么变化,其实目前来看是未知的。

我们都知道,在三四线城市,没有其他维度的信心来源,核心就依赖楼盘去化和土地成交,如今在下半年遇到了这样的情况,而且核心成交依赖棚改,这样的因素叠加毫无疑问就加剧了楼市的整体风险

当然,这样的风险最大的还不是在于城市,更大的是在于开发商,在这段时间拿地的开发商该如何迂回救自己。2016年在一线城市的地王潮,目前来看都没有解套,一线可以等待时间,那么三四线的高楼板价土地应该如何甩手,这是一个非常值得思考的问题

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对于三四线城市的趋势,其实很难用很简单的观点去判断。

因为当你真的去研究之后你会发现,中国的三四线城市实在太多了,每个城市都有自己不同的特性。好的类似昆山(楼盘),GDP远超大量的二线省会城市,差的当然就更多,城市和城市之间又因为城市群的分布资源分配的更加细碎

所以对我来说没办法用很精准的观点去判断,但是从整个大盘来看毫无疑问过去几年的市场是囤积了不少的风险,再加上地方城市目前遇到的转型压力,未来楼市的发展一定是小心翼翼,步履薄冰

所以基本上会出现一种情况,大盘差了,好的三四线城市变得非常难找和稀少,但是但凡是那几个好的城市,就赚走了所有的红利

差不多是这样

所以还是回到那句话,如果你要押宝三四线,就把自己变得地产人一样要去研究城市背后的数据,如果你不是,那么你放弃选择或许也就赢过大部分盲选的个体

简而言之,就是躺赢。

罗浩博 本文来源:和讯网 责任编辑:罗浩博
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