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房租抵税成焦点,个人房东到底要交多少税?

2019-01-08 08:50:34 来源: 和讯网(北京) 举报
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“你申报,我就涨房租!”

房东和租客干上了。

啥情况?

住房租金今后可以抵扣个税了,房客开心了,房东却要发飙,因为担忧税务部门会来征税。

有房东以提交信息后可能被征税为由,威胁租客:一旦申报个税租金扣除,要么涨房租,要么你走人。

正待住建部、财政部、税务总局联合制定细则

根据最新报道,国家税务总局12366纳税服务平台回应称,目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

不过,券商中国1月7日披露,此事目前尚无定论,需由住房和城乡建部牵头,财政部、税务总局相关部门一起确定相关细节。目前相关部门已在在研究这一个税落地过程中出现的新问题。

按照现行的政策,纳税人享受住房租金专项附加扣除时,要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名和身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月个税抵扣1500元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元,市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市每月800元。

税务局回应:没接到追征通知

多位税务局人士告诉第一财经记者,目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有加强征管方面的通知。不过在当前税法下,出租房屋需要依法纳税,纳税人应该遵守。

另一位税务局人士称,目前税务总局并没有加强房租收入征管的通知。但按常理来说,纳税人应该要依法纳税,税务局保有是否追查的主动权。

对于是否会掌握房东信息用以后续征税,中国证券报援引税务部门人士表示:

从税务部门的角度看,目前要核实租房信息难度很大,住房租赁的具体信息,如房屋面积、房东拥有几套房产以及房东与租客间的账目往来情况都不掌握,以此作为征税的税源有相当大的难度。“

现在市场上,很多个人之间签订的合同也不够规范。我们连房东的银行信息都掌握不到,更谈不上征税了。”

房东以往交多少税?北京上海约为5%

房东到底要交多少税呢?

第一财经披露,目前不少地方对房租收入采取综合征收率,各地设置并不一致。比如北京、上海等地按5%来征税,也有一些地方根据租金收入不同,设置了4%~8%的不同征收率。

根据券商中国报道,业主租赁行为若被记录在案税额或更高。

个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类:一类是个人出租住房,一类是个人出租非住房。

个人出租住房可按5%综合征收率计征税款,应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元,承担的税款为5000乘以5%,为250元。

对于个人出租非住房,在选择综合征收率计征方式的情况下,两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后,计算税金的月租金临界点为31500元。即月租金在31500元(含)以下的适用7%的综合征收率,月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

个人出租住房如采用分税种方式,需分别计算缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和房产税。

增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,应纳税款=含税销售额 (1+5%) 1.5%。

对于取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,依照现行税法计算应纳税额。同时,还需按房产租金收入的4%缴纳房产税。

房产税应以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

城镇土地使用税则按照实际占用土地面积乘以每平方米年税额计算应纳税额。

根据北京市城镇土地使用税的纳税等级,每平方米年税额为1.5至30元,城镇土地使用税每月税额为占地面积 每平方米年税额 租赁期限/12。印花税按“财产租赁合同”税目缴纳,税率为0.1%。

一位财税专家告诉第一财经记者,目前地方实行的租金综合征收率远远低于国家各个税种法定税率,租金的实际税负比较低,因此房租收入纳税问题不是税负轻重,而是要不要纳税。

全国租赁备案或不足1%

根据报道,国家税务总局科研所特聘研究员杨默如表示,如果想要享受房租个税抵扣,需要填报申请材料,必须提供房东的详细信息。如果房东已经足额纳税了,就不存在增加税负的问题,比如说房东是一个规范的公寓出租公司。

那么,没有足额纳税的房东,会受到影响吗?

以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

个人所得税税率有几种综合所得(含工薪收入)和经营所得适用超额累进税率表,而财产租赁所得则适用比例税率,固定税率为20%。自2001年1月1日起,对个人出租房屋取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税。在实际征管中则存在着更低的核定征收率。

那么,有多少房东过去缴纳了这部分税呢?

在实际的租赁关系中,由于租客多是不需要开发票的个人,房东的房租收入往往被模糊掉,未能按照税法的规定来纳税。

杨默如认为,个人出租的,以现金来交易,为了减少税负,有相当大比例的房东就这块收入未向税务局申报纳税,这确实是一个社会现象,但并不意味着不需要纳税。

中国证券报援引中原地产首席分析师张大伟表示,业主担忧租赁行为被记录后,未来会涉及到房地产税等更多的税费。这种情况下,不愿意配合租户登记也就成为了必然。以北京为例,租赁行为的备案比例非常低,不足一成,从全国来看,估计连1%都不到。

租客:要不要放弃房租专项扣除福利

券商中国指出,如果房东已经足额纳税了,就不存在增加税负的问题,如果说房东是一个规范的公寓出租公司,可是大多数情况是,个人房东纳税并不普遍。

在现有规则下,如果要享受房租专项扣除福利,若是和房东签的合同,房东的姓名及纳税人识别号是必填项,填不了则无法享受专项附加扣除中的住房租金这一项,如果房东担心因此要交税而拒不提供信息,没有强制办法,只能与房东协商。

申报租金扣除只要求留存房租合同备查

中新网援引中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示,在申报租金扣除时,新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,本身政策已经考虑很周到,释放了最大的制度善意,就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除,但很多房东借机威胁涨房租,对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利,也可以直接向税务部门举报。

大伙关心的租金抵扣只是个税申报的一方面,其实申报方式更关键,不同的申报方式对应不同的节税金额。

罗浩博 本文来源:和讯网 责任编辑:罗浩博_qhd05
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