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周芊:房地产行业没必要那么悲观

2018-12-24 08:57:43 来源: 和讯网 举报
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12月23日,第二十届北大光华新年论坛在国家会议中心举行。本次论坛以“美好中国:敢当与前行”为主题,旨在致敬改革开放40年,展望发展新愿景。中联基金合伙人周芊出席论坛并发表演讲。

周芊在演讲中表示,在当前形势下需要从三方面认识房地产行业:第一房地产行业是强周期的行业,与金融和政策面强相关;第二房地产行业没必要那么悲观;第三,告别黄金十年,房地产进入精耕细作阶段,商业地产、城市更新、主题地产、房地产证券化等领域都有望成为突破点。

就房地产金融,他表示,目前市场上“资金池”非常大,但对企业来说资金渠道比较少。从成熟市场实践看,中国的房地产企业除了关注不同融资工具带来的成本差异外,更应关注多种金融产品综合运用的房地产金融“工具箱”。

以下为嘉宾完整观点:

非常荣幸有机会参加光华的新年论坛,我来分享一下房地产金融和房地产创新。

说到房地产每个人都有每个人的观点,大家都能说几句。我在这儿分享一下关于房地产我的一些个人观点。

当前经济形势下,对房地产市场的三方面认识。

我们今天的房地产确实面临比较严峻的形势,但是还是要总结具体问题,我归结为四方面:第一是跟宏观经济息息相关,宏观经济降速过程会影响到地产;第二是房地产调控;第三是快消型房地产物业的风险在增长;第四是传统融资模式受限。

时间关系,我相信这几个观点都会认同,我就不再赘述了。

我想说的是因为面临宏观房地产调控,金融政策受限,和快消型产品的时代,我们怎么理解这个行业?我觉得应该从三方面来给认识下房地产的行业。

第一,房地产行业是强周期的行业。我们从九十年代到现在,中国房地产经历了四个大的周期、好多小周期。光华的陈玉宇老师在研究中把房地产回归到200多年,我们发现除了几次大的金融和经济危机,房地产整体市场是向好的,但是它跟金融和政策面强相关,非常容易受政策面的影响。包括大家知道说既限售、又限贷,还限价,这就是房地产的特性。

第二是房地产行业没必要那么悲观。我们发现了一些有趣的案例,比如说美国波士顿海湾的公寓。7月份我去波士顿培训的时候路过这个公寓,这个公寓将近6万美金,这个价格在大波士顿地区这个不到一百万人的城市里是非常高的,为什么?因为有新的理念和新的科技配套设施。又例如国内的金茂府,原来是名不见经传,后来企业通过把产品标准化,增加了舒适度和投资的效能,现在这个产品在市场获得了巨大的成功。

同样,我们说老房子,中国有很多的房子超过30年,现在居住的舒适度已很难满足今天的需要,所以可能面临大量的拆迁。比如图示中的波士顿的信托总部,这栋楼大概110多年的历史,整个主要的外立面骨架和柱子是纯铜的,经过时代的孕育散发出特别的美,租金比旁边高出一倍。

我觉得大家完全不必对房地产市场悲观。因为中国是全世界最大的房地产市场,这个毋庸置疑。可是看全球最小的市场之一—新加坡。新加坡80%的房子是政府的租屋,只有百分之十几是市场化的。但是新加坡诞生了很多的像裕廊、吉宝、晋合等世界级公司,我们要认真理解,房地产是一个永远的市场。

在不同时代、不同背景、不同技术和不同的文化条件下,房地产有不同的形态。所以房地产可能跟其他的耐用消费品一样,会随着我们技术的进步来产生新的需求和新的产品。

今天的房地产市场面临了很多的压力,但是房地产是一个永远的市场,有永远的产品,企业要练好自己的内功。

第三,过去十年,是房地产市场的黄金十年,未来要进入精耕细作的阶段。从方向看,商业地产是房地产行业突破的一个非常重要的点。因为通过资产管理能力的提升,来带动整个的资产运营和资产价格的提升,会推高物业的价值。中国目前大小的mall将近4万个,8万平米以上的mall大概7000个,但是真正运营和管理好的mall并不多。例如,太古里这个项目,一个项目周期大概需要8到10年,有严格的招商标准,有先进的理念,有步骤和品牌,但是一个项目的成功,可能赚到好多产品不够精细的企业好多年的利润。

第二点是城市更新。因为这几年房地产的粗放发展,各个地方的城市扩张,建了很多很不好的楼,可能还占据了比较好的地段和空间。未来在中国主要的省会城市或者是一线城市,城市可能是房地产未来一个很重要的点。

房地产领域投资的方向和逻辑

第一个是加仓精品文旅。这是我们跟日本的机构合作做的一个精品旅店。日本的星野酒店,是日本最大的上市REITs。上市之后,这是星野最经典的一个,这个地方有特色的乡街,有几十项世界遗产里面不同自然和观鸟的体验,现在已经是一个农村综合体,精品酒店,奢华酒店很多方面大家学习的一个样板。经过多年发展,我们突飞猛进的城市酒店里面有很多的产品定位雷同,而随着中国从旅游时代转向度假时代,度假的供给是严重不足的。找准市场空白点,解决痛点,发掘自己的价值发现能力,应该是房地产行业关注的很重要的话题。

第二,加仓养老地产。近年来我们实际做了一些项目,比如说MEDIVA做肌肉和康复的一个机构。包括普济艾继,包括认知护理机构MSI,包括挪威的血管康复机构,正是因为有巨大的市场的需求,只要你能够把这些实实在在的产品和服务能落下去,在这两年非常不好的市场环境里面等这个项目开盘的时候,200多套房排了4000多号,取得了大家非常好的一个口碑和认可。

最后我想跟大家说一下房地产金融。目前房地产面临的四个问题,最主要的一个就是融资渠道。其实,现在房地产融资渠道已经在去杠杆和打击影子银行、强化监管的背景下已经非常少了。其实市场上“资金池”非常大,现在就是“桥”比较少。我们看美国和日本的成熟市场,是多种金融工具并举的,有前期的专门的土地基金、开发基金,有专门的运营孵化基金,还有专门的证券化基金。他们把房地产的整个生命阶段切成四大段,配套了22个金融产品,形成了完整的房地产金融的链条,这可能是我们市场面临非常大的一个问题。

非常有幸和刘俏老师和张峥老师一起在做REITs的研究,但是我觉得在市场实践过程中,我发现一个问题,很多企业在跟我谈到具体项目的时候,经常会在公募债、资产证券化、REITs、基金等工具之间比较成本。当然,这对开发来说至关重要。但是,我其实更想说,成本的高低固然重要,但要是想穿越周期、做成百年老店,房地产企业需要的是一个工具箱,包括私募和公募,债权和股权,实体和证券化以及很多复合产品的打包。如果哪个企业能够熟练运用工具箱内的工具,我相信他一定能获得市场里边最丰厚的利润,穿越周期,实现卓越。

这是我的一些观点。谢谢大家!

以下是嘉宾对话实录:

张峥:各位嘉宾大家好!我们应该是最后一个环节了,芊总,因为刚才在芊总的讲话中也提到光华思想力平台,在刚才的短片里面,提到光华思想力是一个研究的平台、合作的平台、创新的平台,实际我们REITs项目是非常感谢能得到周总的资助,我们一起形成这样一个合作的平台,产出很多成果。

破除低水平同质化竞争

张峥:今天,听了周总刚才的演讲,也感触颇多。时间关系我请教您两个问题:第一个问题,对您来说比较容易回答,我觉得是这样:因为周总不光是一个不动产金融里的银行家、投资家,也提到未来房地产领域的一些主题投资,我想请教您能不能给我们细致解读一下,您的投资逻辑是什么?

周芊:现在这个阶段一定要破除过去十年低水平的同质化竞争,我们每一个产品和每一个项目,都要给它一个非常明确的主题逻辑,比如说旅游度假一类的地产项目,在国外已经衍生出安缦公馆、四季公馆、文华汇这样的产品;还有一些分时度假的产品,像在清迈的四季,除了SPA和餐厅是四季酒店的,其他房间全部是业主的,所以不管是旅游度假主题地产,还是教育的主题地产,还是农业庄园的主题地产,还是我刚才说的到医疗和康养的主题地产,只要你的主题明确、资源比较实在,服务能够到位,我相信一定是市场里比较有竞争力的产品。

资本进入住房租赁市场好大于坏

张峥:谢谢。第二个问题我考虑了很长时候,比较敏感,我们知道租赁住房现在是一个热点,从去年到现在,我估计您也注意到了今年8月份在互联网上有很多观点,其实今天上午的时候,我在我的校友群里也看到一些评论。其中一些观点比较有代表性,对资本进入租房市场有积极的一面,也有一些消极的观点,从消极的角度资本推高了租金的价格。我不知道您怎么看待这个问题,想听听您的分享?

周芊:我觉得几个观点:

第一,资本推高了租金的价格,我觉得这个逻辑其实很滑稽,已经被大部分的数据证实,而且这个时候大家应该是有共识的。

第二,关于资本进入租赁市场的好坏,我觉得它一定是好要多于坏,所有事情发生的过程,我们不能以点带面、以偏概全看一个事情,把问题放大化。但是今天租赁住房是中国绕不过去的话题,因为大量的年轻人和新的务工人员进入城镇化,不太可能一下有实力在这个阶段买房,租赁住房在这个时期必须有市场,没有金融和资本的助力这个市场是发展不起来的。但是在一些资本逐利的情况下,如果有一些短视行为,可能会有一些行为的变形,进而给这个市场带来一些不好的东西,这个可能要分开来看,我们能看到不好就规避不好,整个市场往好的方向去推动。

张峥:谢谢!其实我有两个小的感受,简单分享一下。

实际上我们观察到的,资本的进入和短期的房租的上涨,可能我们看到的很多解读,资本引起了房租的上涨,我看到网上有很多人是这样的观点。反过来头讲,是不是还有一个解读,我们说有对租房市场有预判力、有分析能力的这些投资人,看到了租房市场的机会而进入了这个市场,那就是一个反向的因果关系,房租上涨带来的资本的进入。实际上,我是给大家相当于留了一个问题,怎么去思考这个问题,光华思想力,我想就是用这种科学的方法和科学的理念、范式,希望能给大家深入思考这些社会上的经济生活中的问题,更多的工具、更多的观点、更多的思想。

我们再次感谢周芊总,感谢您的分享。谢谢!

周芊:谢谢。谢谢大家!

罗浩博 本文来源:和讯网 责任编辑:罗浩博_qhd05
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